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关注|三大都市圈,谁最虚,谁最火?

发布时间:2017-12-04 18:02浏览次数:100Tags:中国城市中心

本文转载自“米宅米宅”(ID:mizhaimizhai),欢迎您关注他们。

环京、环深和环沪作为中国三大都市圈,三者之间的比较一直都是各路大神关注的热点。三大都市圈我们跑了一遍。今天,让我们跳出来,站在960万平方公里上,眺望这三大都市圈,从另一个角度看环京、环深和环沪。

1

都在讲都市圈,只是环京最虚。

近几年都市圈这个概念异常火爆,有一个公认的事实,而且这个事实在很多场合,都被米宅提及:

中国的城市格局正在发生根本性的演变,城市单打独斗的时代已经过去,在中国这张大地图上,已经形成了若干个城市集群,未来的城市竞争是城市集群的竞争,是都市圈的竞争。

在这些已经形成的都市圈中,其中有三个最为亮眼,就是环京、环深和环沪。

我们把这三个都市圈的夜间卫星灯光图放在一起对比,我们就会很容易发现一个事实:

环沪的灯光辐射面积最大,环深的灯光最密集最亮眼,而环京的灯光最虚。

这三个特点也分别表明了这几个城市群的现状特征:

环沪城市群面积最大,上海对周边城市的影响最大。环沪城市群是三者中现阶段融合性最好,成熟度最高的一个;

环深虽然面积没有环沪大,但亮度最亮,说明深圳对周边城市的产业、人口、经济的拉动力最强。环深城市群是三者中现阶段城市聚合能力最强的一个

而环京呢,北京和天津虽然异常亮眼,但周边一片黯淡,城市群的空心化严重,存在大面积的城市断裂带。环京城市群是三者中最虚的那个。

那么,从城市群的辐射力、聚合力、融合力的角度看三大都市圈:

环沪≥环深>环京。

在城市群辐射、融合,并最终形成的背后,有一个因素至关重要,就是轨道交通。我们去看全球知名的超级都市圈、城市群,我们会发现,城市间轨道交通的接驳往往起到决定性的作用。

轨道交通有了,通勤时间短了,人才能在城市之间相互没有障碍的流动。

Ok,我们再看看这三个城市群的轨道交通对比情况。

2

环沪的轨道交通最超前,环京次之,环深相对滞后。

我们先来看看环深城市群之间的轨道交通规划和实际落地情况。

现阶段,环深周边的各个城市板块和深圳之间通勤联系,还主要依靠公交、大巴这种常规的交通工具。而距离深圳相对较近的凤岗,可依靠城际公交转地铁的形式,中转通勤,但仍然相对不变。

其中,规划落地最早的轨道交通就是深圳-惠阳城际轨道,规划基本已经确定,预计明年就会开工,惠阳可能是最早能够享受到轨道交通福利的环深城市。

接下来,我们看看环沪城市群的轨道交通规划和落地情况。

目前,环沪已经有一条城际地铁通车,即地铁11号线,从上海徐家汇到苏州昆山花桥镇,这是中国第一条城际轨交地铁。

除此之外,苏州S1号线也将在花桥镇与上海11号线接驳,规划已经确定,预计明年将开工,这是目前环沪城市群的第二条城际轨交地铁,通车后,昆山市区将和上海实现轨道交通的无缝对接。

除此之外,环沪的其他城市轨道交通的进度相对较慢。

目前环沪城市群已经有一条城际地铁通车,另一条规划已经确定,明年就会开工,环沪城市群轨道交通进度最快的城市为苏州昆山。

最后,我们看看环京城市群的轨道交通规划和落地情况。

虽然关于环京城市群的轨交规划早在几年前都传闻四起,甚至固安等区域早在2011年都开始传闻京城地铁将延伸辐射过来,但当下的环京城市群中,地铁规划能够确定的只有燕郊,即平谷线将横穿著名的“睡城”燕郊镇,并且平谷线已经开工。

其余的大厂、香河、固安、永清、涿州等环京城市均暂未有轨道交通规划落地。

目前环京城市群,只有一条轨道交通规划确定并已经开工,即横穿燕郊镇的平谷线。

不如,我们把这三大城市群的轨道交通辐射情况放在一起,做一下横向对比。

目前在距离核心城市的30km范围内,三大都市圈中只有环沪的昆山花桥镇地铁已经开通,环京有平谷线开工,环深暂无;

目前在距离核心城市的60km范围内,三大都市圈中,有地铁规划落地的是环沪的昆山、环深的惠阳,环京暂无;

因此,在30km通勤圈内,环沪>环京>环深;在60km通勤圈内,环沪≥环深>环京。

那么,从城市群的轨道交通辐射力角度看三大都市圈:

环沪>环京≥环深。

看完轨道交通的对比,我们再来看看三大城市群的产业转移和经济融合的对比,因为人口流动和融合的背后,除了轨道交通的吸引之外,另一个重要因素就是产业的迁移和融合。

3

环深热衷创新研发,环沪热衷外包制造,环京热衷炒产业园。

我们还是先来看环深的各个城市的产业属性情况。

我们在深圳的考察过程中,发现一个环深城市群的产业有一个非常明显的特征,而这个特征在其他的城市群中绝对找不到,这个特征就是——环深城市群的产业迁移和产业升级做的最为超前。

比如,东莞在我们过往的印象中,这就是个世界工厂,是个以低端电子组装制造为主的城市。但是我们在东莞的松山湖,却发现现在除了工厂之外,这里聚集了大量的科研机构,比如华为、大疆、万科、中集都在松山湖设立自己的研发机构。

环深城市群新一轮的产业迁移、产业更迭和产业升级已经启动,而东莞松山湖就是这一轮大趋势的起点。东莞这个世界工厂,正在从低端制造业逐步升级为深圳之外的另一个科研创新聚焦点。

接下来,再来看环沪的各个城市的产业属性情况。

环沪城市群中,有两个产业重镇。

一个是太仓,这里是中国德资企业最密集的区域,舍弗勒、慕贝尔的大陆工厂都在太仓;另一个则是昆山,这个小小的县级市,聚集了大量的外资企业,比如通力电梯、利乐包装、NSK,以及声名在外的富士康。

但这两个城市的相关产业在现阶段仍未摆脱外包加工制造的桎梏,所聚集的产业绝大多数都是中外合资的设备制造、电子加工类企业。

从这个角度也能解释,为何有人说,这几年的苏州在迷茫、困惑中陷入了“停滞泥潭”,找不到合适的产业转型方向。

环沪的城市群,当下一片热火朝天,但仍未摆脱外包加工、组装制造的桎梏,产业升级、科研创新相对落后于环深。

那环京呢?

给,这是诸多人心心念念的大环京。

环京的同志们,在忙着炒产业园呢!

我们在环京的考察过程中发现,每一个环京城市都有1-2个所谓的产业园,其中永清最为夸张,一个县城搞了3个巨无霸的产业园,又是大红门、又是台湾产业园、又是亦庄永清开发区。

但是,这些产业园大都空置,多数企业开工率普遍不足,甚至个别产业园已经被晒玉米的老农攻占。

不过,讲道理,这些空置产业园的概念一个比一个亮眼、花哨、紧俏。机器人、人工智能、农业……几乎每一个当下最火的概念,都能在环京的城市中,找到对位的产业园。

拼产业概念,环京,你最棒,果然是近水楼台,把握大势那叫一个666。

但经济、产业这玩意儿,还真是做不了一丁点的假,概念玩儿的再6,一亮数据,全傻眼。

喏,这是三大都市圈的基础经济指标对比。

结果很清晰嘛,一目了然,环沪最强,环深次之,环京末尾。

那么,从产业和经济实力角度,看三大都市圈:

基础经济指标上,环沪>环深;但科研创新能力上,环深>环沪。

为什么漏掉了环京?

对不起,我真的不想把这三者放在一起拼经济和产业,我真的不想黑环深和环沪。

4

不如,我们建个模型,综合评估一下三大都市圈的城市基础。

我们把环京、环沪和环深三大都市圈的辐射融合、轨交接驳、产业经济放在一起,简单做个模型,总结一下这三者的城市基础情况。

显而易见,三大都市圈城市综合评估:环沪≥环深>环京。

5

扯淡的来了,三大都市圈的城市基础和实际房价竟然不匹配。

按照正常的逻辑,城市基础好的房价自然相对就会高一些,城市基础差的,房价相对自然低一些。

按照正常逻辑,三大都市圈的正常房价排序应该是:

环沪最高,环深次之,环京最低。

但是,实际的情况呢?

1h都市圈,环深均价1.7万/㎡,环沪1.3万/㎡,环京1.8万/㎡;

0.5h都市圈,环深均价2.7万/㎡,环沪2.2万/㎡,环京2.7万/㎡。

实际的情况是,环京最高,环深次之,环沪最低。

我们把城市基础和房价放在一起对比,就会发现三大都市圈的城市基础和房价是不对等的。

拼城市和经济,环沪最强,环京最差;

拼房价,环京最高,环沪最低。

为什么?

原因其实很简单,政策调控的影响罢了。

环沪调控最早,环京调控最晚。

政策给了环京一个完整的上涨大行情,房价透支了一整个行情;而只给了环沪不足半个行情,房价被死死的摁住了。

6

站在960万平方公里上俯瞰中国,站在城市、产业、人口、经济、轨交基础上俯瞰三大都市圈,要尝试理解以下这些。

1、环京下跌凶残,不是简单因为市场下行,而是缺乏基础托底。环沪当前房价较低,更不是简单因为市场下行,而是政策提前来到;

2、短期决定房价的可以是政策,长期一定是城市、人口、轨交、经济、产业、供需等大势。

来源:米宅米宅

感谢原文作者及发布媒体为此文付出的辛劳,如有版权或其他方面的问题,请与我们联系

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微信编辑:一米阳光

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