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“让全体人民住有所居”|公寓行业十月报告

发布时间:2017-11-13 19:00浏览次数:100Tags:公寓最前线

公寓行业十月报告

涵寓咨询&中国房地产存量资产暨城市更新理事会

&公寓最前线联合发布

以下为报告简报

十九大的顺利召开,国家政府再次明确“房子是用来住的,不是用来炒的”,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居,这也让让住房租赁再次成为行业热议话题。

继而,一二线城市大规模增加租赁住房土地的供应,商改租政策也再次提出并完善,多地城市发布租赁新政,国家推进购租并举的住房体系建设将全面展开,京东、阿里巴巴等电商巨头高调发布房地产战略,快速布局全国住房租赁市场。

《公寓行业十月报告》从公寓新政、十九大长租公寓政策、长租公寓代表、国际租赁市场数据、国内租赁市场数据等五个方面对长租公寓十月进行全方位的解析和研究。

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公寓新政

让住房回归居住属性是十月住房租赁市场的整体基调,各地持续发文鼓励住房租赁市场,相关政策继续推进。本部分将九月、十月的租赁政策进行归纳、整理,总结出经过两个月的实行后,政策对租赁行业的影响。

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住建部发文支持北京市、上海市深化发展共有产权住房试点工作。

鼓励两市以制度创新为核心,结合本地实际,在共有产权住房建设模式、产权划分、使用管理、产权转让等方面进行大胆探索,力争形成可复制、可推广的试点经验。

▲9月14日 住建部发文《住房城乡建设部关于支持北京市、上海市开展共有产权住房试点的意见》

北京完善购租并举的住房体系

增加租赁住房供应、建立住房租赁监管平台、明确住房租赁行为规范、加强市场主体监管等四个方面提出要求,涵盖16个方面的具体问题。

▲9月29日,北京住建委联合多部门发布《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知》

深圳商业用房改租房可调整土地性质

明确了增加租赁用地的供应,鼓励各方搞租赁,商业用房可按规定改建为租赁住房,规范现有住房按规定改造后出租等多项内容。

▲10月17日深圳出台了《深圳市人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》

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十九大长租公寓政策解析

十九大后,住房属性定位明确,房子的居住、投资双重属性转变为居住和准公共物品的新属性。去投资化意义明显,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。本部分对十九大的方针进一步梳理,从经济、政策、社会、市场等多个方面解析了房地产租赁的趋势和方向。

社会环境:“依法治国”和“保障内需”

高房价使我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。

当人民通过租赁解决居住问题时,在房屋租赁过程中,会遇到:租赁房屋非法隔断;“黑二房东”也打着长租公寓的旗号,通过隔断房屋压低租金;二房东欠款,租户背锅;北京二房东克扣押金,租户、业主遭暴力威胁;

“十九大”中提出“依法治国”和“保障内需”,使用立法手段推进租赁市场长效机制的建立,并保障不同群体住房需求。

2017年是中国租赁市场风起云涌的一年,面对长租公寓等新兴行业崛起的同时,建立长效健全的租赁行业调控机制,保障租户的权利,使租赁市场调控有法可依。

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土地环境:住房多主体供给

“十九大” 为房地产业定调,针对一二线重点城市和三四线城市住房市场的不同特征,对供应主体进行细行,针对重点城市的巨大常住人口基数和基本住房需求的供应之间的供需平衡矛盾,做出多渠道保障和购租并举的制度安排,在全面覆盖基本住房需求的同时,兼顾城市中高收入人群的刚需、改善需求。

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经济环境:“供给侧改革+适度需求侧刺激”

十月十九日,王蒙徽在十九大中央国家机关代表团开放日活动的表态集中在,短期内制定和出台“住房租赁管理条例”,使得“多渠道保障、租购并举”具有法律约束效应,建立市场监测预警体系,对房地产市场变化做出更快的反应和预期管理。政府、地方国企及央企主导保障性住房,利用自身资源优势,降低保障房开发成本。十月二十二日,王蒙徽在十九大新闻中心举办记者招待会上的表态集中在,长期制定“房地产长效机制”,保持房地产市场长期稳定,而采取措施方面“坚持分类调控,因城因地施策”,未来各城市调控政策将会出现分化。

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长租公寓代表解析

涵寓大数据库对各大长短租公寓企业每月不间断的监测,对其行业数据进行有效收集和统计,形成公寓企业调研分析报告。本月公寓代表为旭辉领寓。

产品定位:年轻人的心灵客栈

领寓国际作为旭辉集团房地产+创新业务板块,致力于为积极向上的中高收入青年白领阶层,体统高设计感、个性化、场景化的品质生活空间,成为年轻人的心灵客栈,让年轻人的生活更美好!

项目布局:2017投资规模2万间

2016年9-12月,4个月4座城市已有10个以上项目筹建中,2017年总投资规模达到2万间,进入公寓运营商第一梯队。

未来版图将扩展到南京、杭州、苏州、广州、深圳、成都、重庆、海南、武汉、厦门、合肥等地区。

运营模式:多地运营、出租率高

旭辉领寓国际,作为进入公寓行业的后起之秀,只花费不到半年的时间就已实现超常规发展,规模已达到5000间,且单店全部盈利,除此以外,旭辉·领寓国际更是提出5年20万间酒店式公寓,进入行业前三甲,并且IPO上市的宏伟目标。

十月市场分析:上海占有率高、市场空间广阔

根据涵寓数据对旭辉领寓的市场分布及兴趣客户的百分比对比检测来看,其上海市场占有率相对较高,但与之相匹配的兴趣客户有近10%的差距,公寓在上海的运营和宣传还需要慎重布属及规划。

除华东地区以外,其它片区,市场知名度都比同比匹配公寓高,由此可见,公寓扩张还是有相当大的市场空间的。

旭辉领寓有柚米国际社区、博乐诗酒店式公寓、菁社青年公寓三种产品。其精致的产品和细致的公寓服务是众多租客选择的原因。

十月旭辉领寓的社群活动以线上赠票活动为主,对租户的社群活动及客户再增值这块的市场活动相对较少。

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国际租赁市场综合

发达国家公寓行业相关数据对于我国的行业发展有着足够的借鉴意义,本部分对发达国家存量房数据 、城市人群、GDP、租金与收入涨幅比、租户层次等方面进行收集、归纳和总结,以用来参考分析我国的行业市场现状等。

发达国家二手房交易趋势

目前,美国、西班牙、澳大利亚、日本等一些发达国家已经是二手房主导的市场。相比较这些国家,中国这一指标远远低于世界发达国家水平。

日本三大城市圈人口及GDP占比

虽然我国 1.6 亿的租赁人口规模已居世界第一,都市圈也初步形成,但我国租赁人口占总人口数比例仅为 11.70%,与发达国家 33.30%(日本)、31.25%(美国)相比,明显偏低。发达地区的人口持续长期净流入,未来我国租赁人口占总人口的比例将具有巨大的提升空间。

美国房租不同收入层次租房人数增加率

从收入角度,高收入人群同样是租房人群中涨幅最为迅猛的,涨幅是低收入人群涨幅的 2.5 倍之多。租房人群“高收入快增长”已经成为美国租房市场近十年以来比较显著的特征。

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国内租赁市场综合

量化的数据对运营中的公寓企业有一定的借鉴作用,使之并能够顺应现有市场需求,形成适合企业发展的市场模式。本部分通过国内市场综合数据展现中国租赁市场的逐步演化。

10月全国整租房日均需求排名前十城市(万人)分别为:北京、上海、深圳、成都、广州、武汉、天津、郑州、重庆、西安。

10月,一二线城市租赁需求旺盛。2017年中国流动人口达2.45亿,青年人占绝对比例,且需求以租赁为主;统计表明目前约有超过1.5亿的青年人通过租房解决居住问题,这部分市场规模将超过4800亿元。

据涵寓数据对10月城市公寓租金水平监测结果显示,2017年10月,监测 15 个城市中每平米租金最高的是上海,每平米月租金约 78.3元,北京每平米77.8元略低。二线城市单位面积租金均在 50 元以下,其中合肥单位面积租金最低仅23.4元。

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