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租房回报率这么低,为什么资本还都蜂拥冲进租房领域?

发布时间:2017-11-13 08:00浏览次数:100Tags:美房网投资俱乐部

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11月10号,世联行股票创新高,让持有这只股票的美房网投资俱乐部会员们兴奋异常,他们中间绝大多数人在股市中亏得一塌糊涂,现在终于收获到了资本市场的魅力神奇,从被别人收割逆袭为收割别人。

世联行股价创出新高,从本轮低点计算股价已经翻倍

昨天的文章中,我已经写了在投资市场中从被人收割到收割别人,这个神奇逆转看似遥不可及实则唾手可得,那就是学会在别人看不明白时布局,在别人都看明白时收获的投资理念。

我反复强调,投资价值就是未来卖出价值减去当前买进价值的差价,也就是说买进的价值越低越好,卖出的价值越高越好,这个中间的差值就是投资价值。

要想买进价值越低,就必须别人都看不明白,这个时候别人因为看不明白所以不敢买,正因为买的人少,所以价格才低。同样,卖出价值越高,就必须别人都看明白,这个时候别人因为看明白了所以都在买,正因为买的人多,所以价格才高。卖出价值减去买进价值越大就是投资价值越高。

所以,我才总结出了我独创的结论,就是投资就是先看明白的人挣后看明白的人的钱的工具。

那么,为什么会有人源源不断的从看不明白转化为看的明白就是关键中的关键,没有这种转化,也就没有连续不断的接盘者,没有接盘者,投资价值也就无从谈起。

而世联行股票之所有成功翻倍,那就是政策层面提出的租售并举下的长租公寓的崛起。越来越多的人从看不明白转化为看的明白,股价也就创出了新高。

来看看上周世联行股票翻倍的诱因。11月8号,世联行发布《关于公开发行可转换公司债券申请获得中国证监会受理的公告》指出:

深圳世联行地产顾问股份有限公司(以下简称“公司”)于近日收到中国证券监督管理委员会(以下简称“中国证监会”)出具的《中国证监会行政许可申请受理通知书》( 172141 号)。中国证监会依法对公司提交的《深圳世联行地产顾问股份有限公司上市公司发行可转换为股票的公司债券核准》行政许可申请材料进行了审查。认为该申请材料齐全,符合法定形式,决定对该行政许可申请予以受理。

上述《深圳世联行地产顾问股份有限公司上市公司发行可转换为股票的公司债券核准》就是指的世联行发行的17.3亿用于长租公寓的可转换债券。

于是,消息发布第二天九号世联行涨停,十号再次创出新高,收盘上涨1.55%,成功实现我提出的翻倍目标。

也就是说,世联行股价翻倍的真实原因就是租售并举国家政策下带来的租房市场的巨大发展机会,这个机会让看不明白的人转化为看的明白。

不仅仅世联行发行债券跑马圈地打造国内第一梯队的长租公寓市场,资本市场更是如火如荼。

10月23日,国内首单央企租赁住房REITs、首单储架发行REITs——中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划获得上海证券交易所审议通过。

10月30日,中信银行与碧桂园集团在北京举行300亿元长租住宅保障性基金战略合作签约仪式。

11月3日,建设银行深圳分行与包括万科、华润、碧桂园等在内的11家房地产企业签署房屋租赁战略合作协议。同时,建行还推出个人住房租赁贷款“按居贷”,为租户提供纯信用贷款用于租房。

近期,中国银行厦门市分行与厦门市国土局签署《厦门市住房租赁市场金融服务战略合作协议》,为住房租赁市场各参与主体提供全链条的金融产品与服务。

以上几种不同的渠道和方式,背后都是资本强力看好租房市场的预期。

大力发展房地产市场租售并举,无论“租赁”或“销售”的模式,一直以来土地和资金都是其核心要素。从房地产开发业务的发展历程看,正是在市场化前期土地出让制度调整、企业融资市场化及个人住房信贷的突破,极大的释放了各类市场主体的活力,促进了过去20年房地产市场的快速增长。今天,对于租赁市场来说,这两个要素甚至变得更加重要。和传统的开发销售模式不同,住宅租赁经营一直以来的核心问题在于资金运营周期长、回报率低等问题,因此很难吸引各类资本方的关注。如何解决这个问题,正是需要从其核心资源土地及资金两个层面进行解决。

在土地方面,今年8月28日,国土资源部、住房城乡建设部印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》,在13个城市开展利用集体建设用地租赁住房试点。与传统国有建设用地相比,此次方案赋予了村集体组织更大的自主权,能以较高的效率和激励机制带动土地供应逐步放量。特别是一线城市的城郊区域,大量存量集体建设用地获得了盘活机会。与相间其中的商品住宅用地相比,此类土地的成本优势显而易见。在这一机制下,利用集体建设用地的方式降低租赁业务前期土地成本便成为了可能。在资金方面,最近多家银企间的合作,也代表着一种趋势:未来实体租赁运营企业将会获得更全方位的金融支持。除此之外,个人租房贷款产品的上线,让提前预付更多期租金变得容易,也在一定程度上对长租运营企业的现金流形成支持。加之租赁住房REITs的逐步推进,让租赁业务的金融环境变得越来越友好。

关于租赁,大部分人担心的还是算不过账的问题。确实,如果从租售比来看,部分热点城市房屋年租金与房屋价值比不到1.5%,回报期太长,很难与开发业务的高回报相比较。但是,从一项新业务的投资视角看,可以暂且忘掉租售比这个数据,真正测算下投资成本和回报之间的关系。而正如上文提到的,土地和资金端的政策调整正让这一计算结果发生着较大变化。

所以,真正的出租房源根本就不是那些租不出去或者租售比很低的房源,而中国房地产市场中恰恰就有一种租金回报很高但是房价很低的房源,我们来看看是哪类房产。

去年六月三号,国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》第十二条的描述“允许将商业用房等按规定改建为租赁住房,土地使用年限和容积率不变,土地用途调整为居住用地,调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行”。

今年七月二十号,住建设部会同国家发展改革委、公安部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总局、证监会等八部门联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》要求在人口净流入的大中城市,加快发展住房租赁市场。于是,租售并举大旗下的租售同权正式开始,也正是这一天,世联行股票迎来了暴涨之旅。

正是价格低廉的商业办公用房可以改造成租赁住房,才让租赁住房市场有了高回报的机会,也让投资市场看到了商业办公用房改造租赁住房后带来价值提升的投资机会。

同样,也正是看到这个巨大的市场机会,我带领众多的会员布局的都是这种能出租租金远远高于住宅的产品,因为中国房地产市场第三轮的机会就属于那些能够租出去并且租金回报高的房产。

资本市场的天然属性就是流向高投资回报领域,而投资就是寻找价值洼地并填平价值洼地的工具。

美房网首席特约分析师

康辉(meikang989),毕业于北京理工大学应用数学系,长期从事宏观经济分析和房地产市场研究,已发表八百余篇房地产观点见诸各大媒体。

美房网康老师助理

参加线下活动请添加康老师投资俱乐部助理个人微信(mkbjf05)咨询。

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    责编|芙蓉

    校对|甘雨

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