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绿地集团信用评级展望负面:开发商联手拿地风险来了?

发布时间:2017-09-20 01:01浏览次数:100Tags:两江财经

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楼市最近比较流行的“联合体”拿地,市场风险开始显现。

2017年9月20日,全球知名信用评级机构——标普全球评级,给两江财经发来专题分析报告表明:开发商组联手拿地有利有弊,绿地集团信用已因“联合体”受到了影响

标普已确认绿地控股集团有限公司(以下简称绿地集团)“BB”的长期企业信用评级,并确认该公司所担保优先无抵押债券“BB”的长期债项评级。“长期企业信用评级的展望为负面”。

之所以确认上述评级,主要原因是标普预计,绿地集团将继续通过利润率较好的房地产销售获得强劲的现金流,并稳定自己的财务状况。标普认为该公司可能会继续拥有畅顺的融资通道来偿还短期债务。

标普表示,虽然绿地集团有强劲市场地位、房地产开发项目执行能力较强,但是疲弱的偿债能力抵消了这些有利因素

绿地集团长期信用为何展望负面?标普表示,主要是因为绿地集团的治理暴露出一些薄弱环节,杠杆率高企,以及未来12个月的去杠杆进程将缓慢进行

“绿地集团近期出现银行贷款逾期并延迟偿付其在辽宁省合资项目上的欠款,表明该公司缺乏有效的内控,且信息透明度和信息披露也较弱。”标普认为,尽管这些是单独的例子,并已经得到一定程度的解决,但这仍将对该公司的声誉及其在借款人心中的信誉度造成负面影响。

标普预计,绿地集团可能会在2017年底之前解决上述延迟支付欠款事件,并将加强对此类事件的内控,同时保持融资渠道的畅通。若其未能在2017年底之前解决上述债务逾期问题,则标普将对该公司的偿债能力重新做出评估。

自去年以来,受益于持续强劲的物业销售、增加过往销售额入账以及放缓举债融资扩张步伐,绿地集团的债务杠杆有所改善。2017年上半年,该公司在购地方面的支出仅为190亿元人民币,不到其销售额的15%。因此,该公司在截至今年6月末的过去12个月中的债务对EBITDA比率降至低于9.0倍,低于2016年的9.5倍和2015年的13.6倍。

由于标普预期绿地集团将在2017年下半年增加资本支出,因此其杠杆水平可能重新增加到9.0倍以上

“与其他获得‘BB’评级的地产公司相比,绿地集团的债务杠杆一直处于较高水平。”标普指出,比如,金地(集团)股份有限公司2015和2016年的平均财务杠杆为4.2倍。

标普预计,2017年绿地集团销售额将增长约10%至2800亿元人民币。住宅地产销售增长强劲或将抵消商业地产销售放缓的影响。2017年上半年商业地产销售额占该公司总销售额的比重为31%,低于2016年的36%和2015年的49.2%

负面评级展望,反映标普预期未来12个月内,由于绿地集团在房地产和其他业务板块的大规模举债扩张,其财务杠杆可能会维持在高位。标普预计该公司将于2017年年底解决子公司贷款逾期问题,同时保持良好的融资渠道。

标普表示,若绿地集团出现以下情况,他们可能下调该公司评级——(1)绿地集团的房地产销售和盈利能力恶化;或(2)其举债扩张步伐比我们预期的更为激进,使得EBITDA对利息的覆盖倍数降至1.5倍以下,或债务对EBITDA的比率未显示出改善迹象。

对于开发商和购房者而言,还有一个值得关注的问题是:多家开发商组成“联合体”拿地的利与弊。

谈及楼市拿地中日渐流行的联营模式,标普发布“房地产开发企业联营模式的优势与风险”报告认为,随着拿地成本上升和行业竞争加剧,房地产企业或将越来越多地采用联合控制实体的模式,但此种经营模式存在风险。

“通过联合控制实体的经营模式,房地产开发企业可减轻项目融资压力,实现合作企业之间的优势互补,还能够减少土地拍卖中面临的竞争,并降低高地价项目带来的投资集中度和财务风险,”标普全球评级分析师廖美珊表示。“但是,联合控制实体的低财务透明度为我们评估房地产开发商的信用质量带来了困难。”

联合控制实体可能会给房地产开发企业带来大规模或有债务,且有可能被用来粉饰财务状况。标普表示,在近期绿地集团的事件中,因联合控制实体的合作企业未能偿还到期债务,绿地集团可能需要偿还按照持股比例划定的额定债务以外的更多债务。此外,如果房地产开发商在项目后期回购联合控制实体股权,则有可能造成粉饰财务报表的嫌疑。这是因为通过股权回购,房地产开发商可整合项目资产并将全部利润入账,而不需要把回购之前的联合控制实体债务纳入资产负债表。

标普认为,此种经营模式还存在明股实债的风险。在一些案例中,联合控制实体的合作方为赚取固定收益的未知身份的个人或金融公司。合作伙伴之间通常存在回购协议或收益保证。

“多数情况下,相较可能衍生的风险,联合控制实体带来的好处要更多。然而,如果没有提前了解并全面分析风险,投资者可能会遭遇意料之外的糟糕情况,而且长期而言,开发商在融资渠道和商业信誉方面可能会陷入不利境况,”廖美珊表示。

针对大部分销售额来自联合控制实体的受评房地产开发商,标普全球评级运用综合非并表项目后的“穿透式”方法来评估其信用水平。标普将表外的联合控制实体债务、收入和息税及折旧摊销前利润(EBITDA)计入在内,推导得出开发商的信用比率。

但是,该评估方法严重依赖公司对表外项目的信息披露,例如联合控制实体层面的债务、EBITDA和现金流。标普相信,随着投资者对信息披露的意识增强,公司将不得不加大名下联合控制实体的公开信息披露并提高其透明度。

“我们将联合控制实体项目并表后,房地产开发商的信用指标普遍改善,”廖美珊表示。“主要原因在于,通常是由母公司为购地支出提供资金来源。母公司动用内部资源或外部融资购得土地,之后再将土地资产注入联合控制实体。联合控制实体转而可用土地作抵押获取工程建设融资。因此,联合控制实体的杠杆比率比母公司低。”

但是,一些情况下,联合控制实体的杠杆比率却比母公司高。例如,有些开发商通过联合控制实体,借助资产管理计划或提取信托贷款募集到资金来支付地价。工程建设融资(通常源自于银行)之外,加上该笔借款,使得联合控制实体的杠杆比率高于母公司。

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责编:渝小江 / 责校:伊尔悠 / 图片:网络

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