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三大消息震动楼市!银行被房地产“绑架”了多少?真相是……

发布时间:2017-09-20 00:03浏览次数:100Tags:财富观察
由于货币的年化增速接近20%,在过去的10年,中国最成功的投资不在资本市场,而在于房地产,只要买了房的人就是人生赢家。关键不在于买什么房,而在于有没有买房,这是人生赢家的分水岭。

前两天,小编为大家解读了统计局最新的房价数据,一个罕见的信号出现了,那就是一线城市房价29个月以来首次环比下跌。

这是一个重大转折点。以往总是在数据里抠细节,看到的是“涨幅”下跌,而这一次一线城市房价是真正降温了。

不少人也许正在琢磨,要不要趁这个机会抄一把楼市的底?呵呵,想多了。继上个月各地密集上调房贷利率之后,又一波房贷利率上调潮又来了,二线接力一线,使得8月全国首套房平均利率创下历史新高!

而对此趋势,央行十分乐见其成,对北京多家上调贷款利率的银行不点名表扬:积极支持。

此外,北京的共有产权房新政正式出炉;南京土拍价明显下降,同时成为全国第6个出让自持租赁用地的热点城市。

总结一句话:楼市看起来是降温了,但眼下别指望政策放松,高房价现在是前有狼、后有虎。

多地上调首套房贷款利率:平均利率创历史新高

北京首套房利率上浮5%-10%成主流,央行表示积极支持

近日北京地区多家银行相继上调首套房贷款利率,调整后首套房贷利率较基准利率上浮5%-10%成为主流的现象。

据央视,多数银行的首套房贷款利率已经或者是即将调整到基准利率(4.9%)上浮5%,而首套房贷利率最高的已经上调到基准利率上浮20%的水平,还有个别银行的一些网点因额度问题,暂时无法申请到首套房贷。

人民银行营业管理部19日傍晚表示,房贷利率调整是银行在北京市严格实施房地产市场调控、市场利率整体上扬的背景下,根据市场资金水平变化、自身资产负债管理需要所采取的自主行为,符合政策要求和导向,对此人民银行营业管理部积极支持。

广州:首套房贷全面上浮,最高上浮两成

据21世纪经济报道,广州地区的首套房贷利率再度上调,工农中建交五大行中,建行和交行已经明确表示,首套房贷利率已经没有优惠,并且上浮5%,二套房则上浮10%。

中信银行首套房贷目前上浮5%,二套房贷上浮20%。此前动作一直稳妥的外资银行此次也加快了步伐,汇丰银行表示目前跟大行的情况一样,首套上浮5%,二套上浮10%。

目前调整最明显的银行是光大银行,不论是首套还是二套,一律按照上浮20%来计算。

郑州:首套房贷利率最高上浮30%,部分银行停贷

据大河报,目前郑州多家银行利率普遍上涨10%~20%,且房贷放款较慢。

中国银行和交通银行上浮最多,达到了20%;农业银行、建设银行均上浮15%;工商银行上浮最少,为10%。商业银行方面,中信银行上浮较多,达到30%;浦发银行则在今年3月份就已经停贷了;华夏银行目前仍上浮10%。

图片来源:天府早报

从全国范围来看,近期上海、深圳、南京等地区商业银行也陆续提高首套房贷利率水平,首套房贷利率水平较基准利率上浮5%-10%已成为全国房地产市场重点调控城市的普遍现象。

日前,融360监测数据显示,8月全国首套房平均利率创下历史新高,达到5.12%,这是自2016年以来首次突破5%大关;相当于基准利率1.04倍,环比7月上升了2.47%。

在监测的35个城市首套房平均利率中,最低的为上海4.83%;最高为5.39%,有郑州、哈尔滨、石家庄。

进一步扼杀消费贷流入楼市

除了房贷利率上调,为了降杠杆,发展如火如荼的消费信贷也迎来多地监管的严控。继北京、深圳、南京之后,广东(除深圳外)成为第四个出手的地区。

近日中国人民银行广州分行、中国银监会广东监管局联合下发了《关于消费贷管理、防范信贷资金违规流入房地产市场的通知》,严禁个人消费贷款资金用于生产经营、投资及支付购房首付款或偿还首付款借款等行为,不得发放无指定用途消费贷;而个人综合消费贷最高额度不准超过100万元,最长贷款期限不得超过10年。

9月16日,易居房地产研究院发布《全国居民短期消费贷款流入楼市现象研究》报告显示,2017年3月以来,短期消费贷款同比走势大幅攀升,明显偏离稳中有升的零售额同比,预计新增异常短期消费贷款金额约3700亿元,估计其中至少有3000亿流向楼市,约占新增短期消费贷款总额30%。

而除了在资金方面提高关卡,中央和各地方也在推动落实楼市长效机制的其他方面,比如房产税和租赁大业。

国土部不动产登记助力楼市调控

9月20日,国土资源部在其官方网站上发文要求,不动产登记机构和房屋交易管理部门要充分认识做好房地产市场监测工作的重要性,将二手房与新建商品房纳入统一的房地产市场管理,加强监测、监管和调控。不动产统一登记制度实施后,房屋交易和不动产登记信息要通过网络实时共享。

作为不动产诸多类别中的一种,房产登记更受市场关注,一旦其登记信息实现全国联网,便可以为政府的相关调控——譬如房产税开征等决策提供数据支持。

此前,国家宣布在一些城市里试点“农村集体用地建设租赁住房”,这引发外界对于小产权房转正的猜测。不过,在上述《通知》中,两部委要求防止小产权房通过不动产登记合法化。这也是一个月内官方第二次就小产权房表态。国土部此前强调,集体土地建设租赁住房和违法建设的所谓“小产权房”不能混为一谈。

重磅!北京今年5万套共有产权房来了!

据北京住建委网站20日消息,北京住建委同北京市有关部门联合发布《北京市共有产权住房管理暂行办法》,自2017年9月30日起正式实施。(全文见文末)

办法要求,各区人民政府根据共有产权住房需求等情况合理安排共有产权住房用地,用于满足本区符合条件的居民家庭及重点人才居住需求。其中,满足在本区工作的非本市户籍家庭住房需求的房源应不少于30%。共有产权住房购房人取得不动产权证满5年的,可按市场价格转让所购房屋产权份额。

办法规定,申请购买北京共有产权住房的家庭,应符合以下条件:

(一)申请人应具有完全民事行为能力,申请家庭成员包括夫妻双方及未成年子女。单身家庭申请购买的,申请人应当年满30周岁。

(二)申请家庭应符合本市住房限购条件且家庭成员在本市均无住房。

一个家庭只能购买一套共有产权住房。

北京住建委表示,今后五年北京将完成25万套共有产权住房供地,通过加快房源供应,提升建设品质,公平合理分配,进一步稳定社会预期,坚决抑制投资投机性购房需求,促进住房回归居住属性。此外,北京市相关部门会同各区政府加快推进今年5万套共有产权住房的土地供应和组织建设工作,推进项目尽快入市,加快形成有效供应,解决无房家庭住房需求。

中原地产分析师张大伟指出,2017年上半年,北京自住房已经影响房价降低7%左右,在共有产权房政策的继续推动下,北京楼市观望情绪会继续加强,特别是大量共有产权房源供应后,北京房价稳定已可预期。

南京成全国租赁地块出让第六城,拍出7块地,地价降了!

据自媒体“南京楼市”,9月20日上午,南京国土局拍卖7块土地。而此次土拍结束后,南京也将成为继此前的北上广以及佛山、成都之后第六个出让自持租赁用地的热点城市。

但值得关注的是,土地市场也降温了。上海建工拿下江宁G45地块,楼面地价18860元/㎡,现房销售。比最高限价19615元/㎡低了755元/㎡,比区域最高的华夏幸福G70地块,楼面地价23883元/㎡,低了5023元/㎡。

今年7月住建部等九部委下发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市,首批开展住房租赁试点。

截至目前,已经有包括北京、上海、广州、南京、成都、佛山、天津、嘉兴在内的8个城市推出自持配建租赁房或人才房用地。包括北上广和佛山成都的自持用地都已出让。

其中,上海继7月底首次以“招拍挂”方式出让两块租赁住房用地,近日又成交了四幅租赁房用地,全部被国企以底价拿下;北京目前出让的住宅用地中“只租不售”自持面积占比已近4成,体量达到122万方;广州新挂出的限价地块不仅要求70年全自持,还限定项目用于建设工业企业员工租赁用房;成都新出让的两幅人才公寓用地则专门针对《成都市急需紧缺人才和高端人才目录》确定的四类人才进行定向销售。

房价会怎么走?

易居研究院副院长杨红旭认为,限购限价限售等政策主导楼市的阶段已经过去,未来半年和一年,货币、房贷、资金面,将成为热点城市楼市降温的主导性因素。

分析历史数据发现,前两轮房贷利率上升区间内,都出现了房价和房屋成交面积的下降,呈现负相关关系。在上轮楼市降温期,从2012年9月到2014年4月房贷利率持续上升19个月,上升0.58个百分点,房价便出现了下跌。

考虑到本轮房贷利率的增长持续时间、增长幅度与上轮楼市降温期类似,以及当前全国一二线和部分三线城市面临的房地产调控强度,已经全面超过2011年和2014年,杨红旭认为,热点城市的楼市将延续最近开始的降温趋势,并于11月前后出现房价负增长,其下行时间将比2014年更长。

此外,房贷利率的上升提高了购房者月供和资金成本,将直接影响其购房贷款的积极性,降低购房杠杆率。易居研究院数据显示,全国居民购房杠杆率从2015年三季度开始快速上升,2016年四季度刷新历史最高值,达到46.4%,2017年一季度,该指标小幅上升至46.8%,二季度回落至43.9%。

北京师范大学金融研究中心主任钟伟此前判断,当M2增幅低于10%时,2-3个季度后,也就是春节前后新房房价将会有一轮显著的下跌。

央视援引房地产界人士指出,购房者的资金成本持续上升,已经逐渐完成了从量变到质变的过程,贷款的压力越来越大。目前市场成交已经全面降温,降价开始出现。最近出现的基准上浮,将是北京按揭贷款历史最严格的政策。从调控的趋势看,预计信贷的收紧趋势延续周期内,房地产降温也将持续。

机构:“货币年化增速20%,买了房就是人生赢家”不会继续

海通姜超指出,在14年以前,居民部门每年新增负债稳定在3万亿左右,到14年末居民部门总负债仅为26万亿,占GDP比重为40%。但从15年开始,居民部门举债开始大幅飙升,15年居民部门新增总负债4.6万亿,到16年升至7.1万亿,而17年上半年就新增4.3万亿,全年估计会超过8万亿。

在过去的10年,中国最成功的投资不在资本市场,而在于房地产,只要买了房的人就是人生赢家。关键不在于买什么房,而在于有没有买房,这是人生赢家的分水岭。

为什么买房会成为人生赢家?核心原因在于货币贬值。由于货币的年化增速接近20%,远超经济增速,导致货币到手就大幅贬值。所以大家在努力寻找一切能够抵御货币贬值的资产,房地产、外汇乃至黄金等。

但如果M2增速在个位数变成常态,货币基金利率稳定在4%左右,货币不再超发,我们的投资理念必将发生巨大的变化。今年人民币的突然升值,一个重要原因就是国内利率持续高企,这意味着收缩货币以后贬值预期开始改善,货币贬值不再是大家投资的主要逻辑,而大家要关注每一类资产本身的价值,也就是真正进入价值投资的时代。

其实美国市场,跟中国过去几年非常类似。美国01年出现科网股的大泡沫,后来泡沫破灭以后,大家都认为新经济完蛋了。而美联储的持续放水,后来催生了地产大泡沫,但是地产泡沫结束以后,美国依然走向了新经济,苹果、谷歌、亚马逊、脸谱带领美股持续创新高。

我们同样是在15年股市大跌,央行持续放水以后,15、16、17三年当中一线、二线、三四线房价轮番上涨,地产泡沫轮番起了个遍,但是参照美国的经验,政府最终会收货币,地产泡沫一定会结束,而只有地产泡沫结束了,大家的聪明才智和资源才会投向新经济,经济才会真正成功转型。

(Wind资讯综合21世纪经济报道、大河报、南京楼市、姜超宏观债券研究、中新社、央视等)



   银行被房地产 “绑架” 了多少?真相是……

昨天,国家统计局公布的8月70大中城市房价数据显示,一线城市和热点二线城市新建商品住宅价格环比下降或持平,同比涨幅全部回落。与此同时,近期北京、上海、深圳、南京等地区首套房贷利率普遍较基准利率上浮5%-10%,而央行回应称支持北京房贷利率调整,引发民众对房地产市场的新一轮热议。在防风险、去杠杆的金融监管主题下,政府对于房地产泡沫的容忍度在显著降低。那么,当前银行在多大程度上被房地产所“绑架”?房价下跌多少会给银行业带来巨大压力,即银行究竟能承受房价下跌多少?中国房地产市场会崩盘吗?

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先例:温州房地产泡沫曾破裂

房地产泡沫破裂对于金融行业、宏观经济和人民生活都是沉重的打击,典型案例有1991年的日本、1997年的东南亚国家,以及2007年的美国。中国虽然没有出现过全国性的房价崩盘,但也有几次区域性房地产泡沫破裂的案例。

以温州为例,这个三线城市2010年后房价飙升,2011年超过3万元/平方米,接近一线城市房价水平。温州拥有发达的民营经济,靠出口加工业务积聚着大量人口和财富,加上四万亿救市计划下银行信贷的大量投放,个人和实体企业纷纷高杠杆加入炒房大军。

2011年货币政策转向紧缩,欧美经济的衰退也给温州民营企业沉重的打击,当民营企业由于销售困难、资金链断裂而无法偿还贷款时,银行只好处置拍卖作为抵押的房地产,导致房价一年内下跌20%,此后连续十几个月持续下跌,温州银行业也陷入困境。

我国房地产业已经历了十几年的高速发展,行业生产总值占GDP的6.7%,房地产固定投资总额占全社会投资总量的23%,接近四分之一,成为拉动经济增长的重要引擎。2015年以来,随着货币政策的不断宽松,各地调控政策的放松,以及棚改等去库存政策的推进,房地产行业开启了新一轮的上行周期,一线城市及重点二线城市房价先后暴涨,其示范效应也带动三四线城市房价的攀升。

在这个过程中,房地产泡沫在逐渐膨胀,其中的金融风险也在逐渐累积:多个城市的房价创历史新高,居民住房贷款的攀升大大提升了居民部门的杠杆率;而房地产作为资本密集型行业,又与银行业深度捆绑,致使房价持续攀升的过程中,银行业也承受了巨大的压力。

当前中国房地产行业所蕴含的高风险有目共睹。虽然房地产在国民经济中的重要地位决定了政府不会袖手旁观,但在防风险、去杠杆的金融监管主题下,政府对于房地产泡沫的容忍度在显著降低。

因此,我们有必要探讨当前银行及金融行业在多大程度上被房地产所“绑架”,以及房地产行业一旦发生风险暴露,可能给银行业及金融市场带来的连锁负面影响。

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银行被房地产“绑架”了多少?

银行涉房贷款主要包括两个方面,一是与房地产直接相关的贷款,包括个人住房贷款、房地产企业开发贷款等;二是以房地产作为抵押物的其他贷款,包括地方政府及其他非房地产企业以土地或房产作为抵押物获得的银行贷款。

1、与房地产行业直接相关的贷款

截至2017年6月末,银行类金融机构人民币各项贷款余额114.57万亿元,人民币房地产贷款余额为29.72万亿元,占银行类金融机构人民币贷款总额的25.9%。其中房产开发贷款余额6.4万亿元,地产开发贷款余额1.36万亿元,个人住房贷款余额20.1万亿元,分别占所有房贷余额的21.5%,4.6%和67.6%,其他房贷占比为6.3%。

2、以房地产作为抵押物的其他贷款

根据对四大行、13家股份制银行、10家城商行和8家农商行的数据统计,抵押贷款约占商业银行贷款总额的43%,其中绝大多数抵押物为土地或者房产。由此我们测算,以房地产作为抵押物的贷款规模约为39.4万亿元,剔除以房地产作为抵押物的直接涉房贷款,可得出以房地产为抵押物的其他贷款规模约为13.6万亿。

3、涉房贷款总额及结构

综上,截止到2017年上半年,我国商业银行涉房贷款总规模约43.3万亿元,占各项贷款余额37.8%,占银行总资产25.5%。其中,个人住房贷款20.1万亿,房地产开发贷款7.8万亿,其他房地产贷款1.8万亿,以房地产作为抵押物的其他贷款13.6万亿。

可见,商业银行涉房贷款占总贷款规模较高,一旦房价出现大规模下跌,接近四成的银行贷款都可能受到关联影响。

4、分类型银行房贷规模测算

截至到2017年上半年,在总规模为43.3万元的涉房贷款中:五大国有商业银行涉房贷款规模为18万亿元;占总量的42%;12家股份制商业银行涉房贷款规模为8.4万亿元,占总量的19%;城商行、农商行和其他银行类金融机构涉房贷款规模为16.9万亿元,占比为39%。

全部银行涉房贷款占总贷款比重为37.8%,分银行类型来看,五大行涉房贷款占比最低为37.0%,其次是12家股份制商业银行的37.6%,涉房贷款占比最高的是其他行,达38.7%。

五大行加12家股份制银行这17家银行中,中信银行、邮储银行和兴业银行涉房贷款占比最高,广发银行、华夏银行和广发银行则最低。

303

银行究竟能承受房价下跌多少?

测试结果显示,在房价下跌,利率上调的情况下,银行贷款不良率显著上升。

在轻度压力下(即当前房价下跌10%、利率上调27bp),一年后,商业银行整体不良率将从目前的1.74%上升至2.07%,三年后进一步升至3.36%,对应的不良贷款余额是目前银行税后利润的0.99和1.60倍。而在重度压力下(当前房价下跌30%、利率上调108bp),情况要严重得多,三年后银行不良贷款率将达6.16%,对应的不良贷款余额是目前银行税后利润的2.93倍。

分银行类型看不良率的走势,风险水平:五大行<城商行<股份制商业银行<农商行。

综合压力测试结果与其他定性角度考虑,我们认为房价下跌20%即会给银行业带来巨大压力:

第一,2011年温州房地产泡沫破裂后,温州银行业长达数年陷入困境,期间不良率的高点是2014年的4.68%。从我们的测试模型来看,房价下降20%,利率上调54bp的情景下,就能达到接近这个水平的4.18%。

第二,美国2007年次贷危机时期,房价下跌20%~30%就造成了危及全球的后果。

第三,房企毛利率大概也是这个水平,房价更进一步下跌将严重威胁到房企的生存。

第四,房地产行业的资产负债率目前是77%,房价下跌20%-30%差不多也就把净资产跌没了,房地产行业的衰退不但影响涉房贷款的收回,还会通过影响其他行业进一步给银行造成风险。

房地产行业风险一旦爆发,农商行和股份制银行将首当其冲,国有商业银行抗风险能力较强。我们的压力测试模型显示,风险水平:五大行<城商行<股份制商业银行<农商行。当前银行拨备水平可以暂时支撑30%的房价下跌,但当时间跨度超过一年,股份制银行需要补提将近半年利润的拨备。时间超过3年,农商行和股份制银行已需花费三四年的净利润补充拨备。

模型仅供参考,现实远甚于此。与房地产相关的上下游行业太多,实体经济、金融市场以及心理等因素在压力情景下的连锁反应更是难以估量,银行究竟承受房价下跌多少,其实远非数学方法可以计算,房地产、宏观经济和银行系统早就是牵一发而动全身的关系。

但从压力测试中我们至少可以看到,规模较小的农商行即使是在轻度压力下也将遭受巨大损失。而一旦小银行出现生存问题,必将引起房价进一步下跌、企业生存状况恶化加剧,导致压力情景升级,股份制银行、城商行甚至五大行也难以独善其身。

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中国房地产市场会崩盘吗?

接下来的问题是,我国房地产市场会崩盘吗?我们认为概率较小。

第一,各国历次典型的房地产泡沫破裂,导火索都是货币快速收紧和加息政策,而我国货币政策目前维持中性姿态,并且大概率不会大幅收紧。

日本从1989年开始连续5次加息,限制贷款、打击土地投机,1991年房地产泡沫破裂;2004-2006年美国连续17次上调利率,2007年次贷危机爆发。

我国央行面临着两难困境:抑制泡沫需要适度收紧货币政策,操作不当又可能导致资产价格崩盘。目前央行货币政策的总体思路是强调“削峰填谷”,维持流动性的平稳。因此,在密集实施的楼市调控政策下,房价不免要进入下行调整的周期,但只要货币政策能够维持货币环境的稳定,楼市崩盘的概率还是较小的。

第二,我国当前经济增长、城镇化等基本面因素仍有支撑房地产的空间。

美日房地产在紧缩货币政策的催化下崩盘并在接下来长时间内萎靡不振,一个重要的原因就是美日的房地产行业发展当时已经基本见顶,经济增长速度处于低位,城镇化过程接近尾声。而我国依然保持中高速的经济增长,且2016年底城镇化率仅为57.35%,大量流动人口的购房需求没有得到满足。因此,基本面因素的支持降低了楼市崩盘的可能。

第三,简单粗暴的挤泡沫将带来巨大的负面冲击。

日本1991年房地产泡沫破裂,此后走向失去的二十年,是一场经济和政治错误干预的悲剧。若是当时知道会有这么严重的后果,相信决策者会在政策力度和节奏上作出调整。房地产泡沫吹大不可容忍,泡沫突然破裂亦难以承受。房地产事关经济增长、事关民生问题,房价软着陆才是最优选择。

展望未来,房地产横盘调整在所难免,长效机制是改革成败的关键。2014-2016年,在经济衰退的背景下,是宽松的货币和低利率刺激催生了这一轮房地产泡沫。现在货币政策回归稳健中性,政府对房地产加杠杆和投机活动予以严厉打击,房地产难免要面临一轮调整。从基本面角度来看,经济增长和城镇化还有发展空间,为本轮房地产调整提供缓冲垫。

我们预计2018年二、三季度房地产下行将给宏观经济带来较大的压力,这场房地产泡沫危机能否成功化解,在于政府能否坚定不走老路,推进和落实房地产长效机制的建立,扭转市场对房价只涨不跌的预期。若是政府再次通过放松政策刺激房地产来拉动经济上涨,那么房价报复性反弹的局面将难以遏制。坚持总量上放缓,各城市各类型房产结构合理,那么房地产还有纠正回正确路径的可能。

作者:张明,平安证券首席经济学家,原报告标题《房价下行是否会引爆银行业危机?》*文章仅反映作者研究和学术观点,不代表见闻立场,不构成投资建议。


《北京市共有产权住房管理暂行办法》正式发布 2017年9月30日起开始实施!

北京市住建委2017-09-20

核心提示:

(一)申请购买本市共有产权住房的家庭,应符合以下条件:

1,申请人应具有完全民事行为能力,申请家庭成员包括夫妻双方及未成年子女。单身家庭申请购买的,申请人应当年满30周岁。

2,申请家庭应符合本市住房限购条件且家庭成员在本市均无住房。

(二)非本市户籍家庭住房需求的房源应不少于30%,共有产权住房落户入学政策与普通商品房一致。

为贯彻落实中央关于“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,加快建立购租并举的住房制度和供应体系,经市政府批准,9月20日,我委会同市有关部门联合发布《北京市共有产权住房管理暂行办法》(京建法〔2017〕16号)(下简称《办法》),《办法》自2017年9月30日起正式实施。

发展共有产权住房,作为本市加强住房制度顶层设计的落地政策,是深化住房供给侧结构性改革的重要举措,是完善住房供应结构,支持无房家庭解决住房刚需的长期制度安排。共有产权住房政策的出台,标志着我市“保基本、分层次、广覆盖”住房供应体系进一步完善,引导居民形成梯级消费理念,加快构建购租并举的住房制度,建立完善符合首都特点的住房基础性制度和长效机制,全力推进住有所居目标实现。

※《办法》征求意见情况

我委多次组织召开会议征求专家、媒体意见,并于8月3日在我委网站发布了《办法》征求意见稿,就共有产权住房新政面向社会公开征求意见,受到广大群众、媒体和社会各界的广泛关注。

总体来看,社会各界对本市共有产权住房制度表示支持和赞同,认为是我市促进房地产市场健康发展长效机制的重要举措。同时,针对《办法》中一些具体细节问题也进行了讨论,主要集中在单身年龄30周岁、离婚及转出住房记录限制、东城西城区房源、能否落户入学等方面。

一是关于单身申请年龄。有群众反映30岁年龄限制过高,同时也有群众赞成,认为共有产权住房应优先保障家庭结构稳定且人口较多的家庭。不满30周岁单身家庭可“先租后买”,形成梯度消费。下一步,我委将制定支持政策,引导30周岁以下单身青年通过租房方式解决住房困难问题,形成租售并举、先租后售、梯度消费,确保政策有效衔接。

二是关于离婚、有住房转出记录人员限制申请。对于离婚人员申请问题,我委已在《办法》中明确仅限制“有住房家庭夫妻离异不满三年单独提出申请”的情形,对离婚前家庭成员无住房或再婚家庭,不受此限制。

对于要求无住房转出记录,目的是聚焦无房刚需家庭首次购房需求,符合回归自住属性,杜绝投资投机需求。同时,采纳部分群众提出应将“家成员名下无住房”、“无住房转出记录”明确为“家庭成员在本市均无住房”、“在本市无住房转出记录”的意见建议,在《办法》中予以修改完善。

三是关于东城、西城等区房源。对此,《办法》第五条规定,市住房城乡建设委在发展新区统筹部分房源用于弥补中心城区房源供应不足。根据第十一条规定,东城、西城区户籍但在项目所在区工作的家庭,与项目所在区户籍家庭具有同等待遇。

四是关于能否落户、入学等问题。共有产权住房属于产权类住房,在落户、入学上和购买其他普通商品住房政策一致。

※专家观点

《办法》征求意见稿发布后,社会各界专家对北京市共有产权政策给予了充分肯定,并发表了自己的观点。

清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为:

推出共有产权住房是北京市住房保障政策的一个突破,借助共有产权住房模式,可以有效降低住房所有权进入门槛,显著提升家庭购房支付能力,增加了自有住房机会,满足国人拥有住房愿望,提高住房自有自住比率;与公租房比,共有产权住房有利于减少政府财政支出和对有限财政资金的长期占用,提高住房保障体系运行效率和可持续性。

同时,共有产权住房“产权清晰”的特点,也为家庭持续增持产权份额提供了空间和路径,有助于鼓励家庭通过自身努力逐步积累财富,避免福利陷阱;“责权明晰”的特点,对家庭是否具有转售、转租权利,以及如何分配由此产生的收益做出了清晰界定,压缩了寻租空间,改善了住房保障制度的公平性。

北京大学房地产法研究中心主任楼建波认为:

北京市的共有产权住房制度体现了居住(社会)功能、保障属性与财产权利的有机统一。居住(社会)功能、保障属性与财产权利“三位一体”,使得共有产权住房在制度上具有了早期的保障性住房所没有的禀赋。其财产属性为共有产权住房的管理、运作提供了更多的灵活性。从政府的角度看,共有产权房除了行政手段管理,还可以通过民法手段管理,更便于贯彻落实共有产权房最基本的功能——保障居住。归根结底,“房子是用来住的,不是用来炒的”,“三位一体”的根本还是其居住(社会)属性。

国务院发展研究中心研究员刘卫民认为:

北京市共有产权住房政策的出台,是落实“房子是用来住的,不是用来炒的”中央经济工作会精神,是适应加快推进以人为本的新型城镇化建设要求,在全国起到了带头引领作用。政策中提出,在兼顾本地居民住房需求的同时,对于稳定就业的“新北京人”的房源供应要不少于30%,扩大了保障范围,是迈向住有所居的重要举措,对于北京市建设国际一流和谐宜居之都具有重要意义。

北京市通过共有产权住房政策统筹各类销售型保障房,有利于制度的规范统一,住房制度也更加简洁明晰。政策明确了政府与购房家庭所持份额,对政府与购房家庭的权利界定更加清晰,政府和购房家庭之间是双向选择,可自由退出,政策弹性高,可操作性强。

首都经贸大学教授、北京市房地产法学会副会长赵秀池认为:

北京市共有产权住房政策的推出有利于职住平衡,解决北京交通拥堵的大城市病。提供共有产权住房的供应,以区为单位优先当地户籍、就地就业的人员购买,实现了就近居住,有利于职住均衡的实现,进而有利于北京交通拥堵问题的解决。

准入条件更加严格,聚焦无房家庭首次购房需求,有利于解决住房民生问题,建立购租并举的住房制度。由于目前北京房价较高,使很多人没有购房能力。通过提供共有产权住房,明确了政府和个人持有的产权份额,降低了购房人的房价,有助于百姓住房梦的实现

北京市房协秘书长陈志认为:

北京推出了共有产权住房,对于完善住房保障体系、完善住房制度,建立房地产调控长效机制,支持中端购房,抑制投机,促进公平,具有重大意义。北京推出的共有产权住房制度在探讨房地产市场长效机制的推进上,又迈出了一大步。

北京的共有产权住房,应该是长效机制的重要组成部分之一,有许多的创新点。它兼顾了公平、特别仍然突出以保障为主,而且从使用人的角度上看,有同质同权的创新,房屋的质量、环境、以及将来物业费的缴纳等等,各个方面都透露出同质同权的意图。

※下一步工作安排

今后五年我市将完成25万套共有产权住房供地,通过加快房源供应,提升建设品质,公平合理分配,进一步稳定社会预期,坚决抑制投资投机性购房需求,促进住房回归居住属性,有效推动我市房地产市场平稳健康运行。

一是指导各区贯彻实施,确保政策落地。做好《办法》的政策培训和贯彻落实工作,指导各区成立政府产权份额代持机构,编制合同示范文本,以及建立项目销售价格和份额比例评估机制等,确保政策平稳推进,顺利实施。

二是加大政策解读力度,引导合理预期。通过社区宣传、媒体报道等多种方式,对群众关心的具体问题加强政策解读,营造良好社会氛围。继续完善共有产权住房惠民便民地图网上公布、工地开放日活动等工作,加大政府信息公开力度,稳定社会预期。

三是加快土地供应速度,推进项目入市。市相关部门会同各区政府加快推进今年5万套共有产权住房的土地供应和组织建设工作,推进项目尽快入市,加快形成有效供应,解决无房家庭住房需求,同时为稳控房价提供有力支持,促进房地产市场平稳健康发展。

附件

北京市共有产权住房管理暂行办法

第一章总则

第一条为深化本市住房供给侧结构性改革,完善住房供应体系,规范共有产权住房建设和管理,满足基本住房需求,根据住房和城乡建设部等六部委《关于试点城市发展共有产权性质政策性商品住房的指导意见》(建保〔2014〕174号),结合本市实际,制定本办法。

第二条本办法所称的共有产权住房,是指政府提供政策支持,由建设单位开发建设,销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平,并限定使用和处分权利,实行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房。

本办法适用于本市行政区域内共有产权住房的规划、建设、销售、使用、退出以及监督管理。

第三条市住房城乡建设委负责建立本市共有产权住房工作协调推进机制,具体负责共有产权住房的政策制定、规划计划编制和指导监督工作。

市发展改革委、市财政局、市规划国土委、市民政局、市公安局、市人力社保局、市地税局、北京住房公积金管理中心等部门按照职责分工做好相关工作。

区人民政府负责组织本行政区域内共有产权住房的土地供应、建设、配售、使用、退出以及监督管理等工作。

第四条市、区住房城乡建设委(房管局)应确定保障性住房专业运营管理机构,代表政府持有共有产权住房政府份额,并按照有关规定和合同约定负责具体管理服务工作(以下简称“代持机构”)。代持机构决策、运营、资金等的管理规定,由市住房城乡建设委会同相关部门另行制定。

第二章规划建设

第五条市规划国土委、市住房城乡建设委应当根据本市共有产权住房需求、城乡规划实施和土地利用现状、经济社会发展水平等情况合理安排共有产权住房建设用地,并在年度土地利用计划及土地供应计划中单独列出、优先供应。

各区人民政府根据共有产权住房需求等情况合理安排共有产权住房用地,用于满足本区符合条件的居民家庭及重点人才居住需求。其中,满足在本区工作的非本市户籍家庭住房需求的房源应不少于30%。

市住房城乡建设委可根据中心城区共有产权住房需求和土地紧缺情况等,从城市发展新区统筹调配房源使用,促进中心城区人口疏解。

第六条共有产权住房建设项目应当根据城乡规划要求,结合城市功能定位和产业布局进行项目选址,优先安排在交通便利、公共服务设施和市政基础设施等配套设施较为齐全的区域,推动就业与居住的合理匹配,促进职住平衡。

第七条共有产权住房建设用地可采取“限房价、竞地价”“综合招标”等多种出让方式,遵循竞争、择优、公平的原则优选建设单位,并实行建设标准和工程质量承诺制。

第八条市住房城乡建设委会同市规划国土委制定共有产权住房建设技术导则。开发建设单位承诺的建设标准高于技术导则标准的,相关管理部门应按承诺标准进行规划设计方案审查,并依法进行日常监督。

共有产权住房户型以中小套型为主,套型设计功能布局合理,有效满足居住需求。

第三章审核配售

第九条申请购买本市共有产权住房的家庭,应符合以下条件:

(一)申请人应具有完全民事行为能力,申请家庭成员包括夫妻双方及未成年子女。单身家庭申请购买的,申请人应当年满30周岁。

(二)申请家庭应符合本市住房限购条件且家庭成员在本市均无住房。

一个家庭只能购买一套共有产权住房。

第十条申请家庭符合本办法第九条规定条件,但有以下情形之一的,不得申请购买共有产权住房:

(一)申请家庭已签订住房购买合同或征收(拆迁)安置房补偿协议的。

(二)申请家庭在本市有住房转出记录的。

(三)有住房家庭夫妻离异后单独提出申请,申请时点距离婚年限不满三年的。

(四)申请家庭有违法建设行为,申请时未将违法建筑物、构筑物或设施等拆除的。

申请家庭承租公共租赁住房、公有住房(含直管和自管公房等)后又购买共有产权住房的,应在购房合同网签前书面承诺腾退所租住房屋。

第十一条共有产权住房配售工作由各区住房城乡建设委(房管局)组织实施,房源优先配售给项目所在区户籍和在项目所在区工作的本市其他区户籍无房家庭,以及符合本市住房限购条件、在项目所在区稳定工作的非本市户籍无房家庭。

其中,非本市户籍无房家庭申购共有产权住房的具体条件,由各区人民政府根据本区功能定位和发展方向等实际情况确定并面向社会公布。

第十二条共有产权住房实行网上申购,具体按照以下程序进行:

(一)网上公告。开发建设单位取得项目规划方案复函后,向项目所在区住房城乡建设委(房管局)提交开通网上申购的申请,经审核批准后准予开通网上申购并发布项目公告,网上申购期限不少于15日。

(二)网上申请。符合条件的家庭,可在共有产权住房项目开通网上申购期间内登陆区住房城乡建设委(房管局)官方网站提出项目购房申请,在线填写《家庭购房申请表》和《承诺书》,如实申报家庭人口、户籍、婚姻、住房等情况,并按照本办法规定的条件和项目公告,准备相关证明材料。

(三)联网审核。市住房城乡建设委会同公安、地税、人力社保、民政、不动产登记等部门在申购期结束后20个工作日内,通过本市共有产权住房资格审核系统对申请家庭的购房资格进行审核,区住房城乡建设委(房管局)对申请家庭在本区就业等情况进行审核。经审核通过的家庭,可取得申请编码。

申请家庭可登陆区住房城乡建设委(房管局)官方网站查询资格审核结果。对审核结果有异议的,可以自资格审核完成之日起10个工作日内,持相关证明材料到区住房城乡建设委(房管局)申请复核。

第十三条区住房城乡建设委(房管局)指导监督开发建设单位开展摇号配售工作。程序如下:

(一)摇号名单。区住房城乡建设委(房管局)应按照职住平衡、家庭人口等因素进行优先次序分组,确定摇号家庭名单,并在其官方网站面向社会公示。

(二)摇号配售。共有产权住房开发建设单位取得预售许可或办理现房销售备案后,在区住房城乡建设委(房管局)指导监督下,对符合条件的申请家庭进行公开摇号,确定选房顺序。摇号应当使用全市统一的摇号软件。摇号结果在区住房城乡建设委(房管局)官方网站和销售现场公示3天。

(三)顺序选房。开发建设单位应提前5个工作日,在销售现场和区住房城乡建设委(房管局)官方网站发布选房公告,明确选房时间、地点、批次安排等。家庭按照摇号确定的顺序选房,家庭放弃选房的,由后续家庭依次递补。

(四)购房确认。开发建设单位应在选房现场对选房家庭申请材料进行核对,留存相关复印件,符合条件的,将联机打印的《家庭购房申请表》和《承诺书》经申请家庭签字确认后,一并报区住房城乡建设委(房管局)复核。复核通过的选房家庭可签订购房合同。

第十四条申请家庭取得的申请编码可申请其他项目,申请时须重新登陆区住房城乡建设委(房管局)官方网站对申请编码进行激活。申请家庭情况有变化的,应及时登录网站进行变更。市和区住房城乡建设委(房管局)按规定重新进行审核。

申请家庭放弃选定住房或选定住房后未签订购房合同,累计两次及以上的,3年内不得再次申购共有产权住房。

第十五条共有产权住房摇号、选房过程和结果应由公证机构依法全程公证,主动接受人大代表、政协委员及新闻媒体监督,并可以邀请社会公众现场监督。

第十六条开发建设单位公开选房后房源有剩余的,应按照规定程序在区住房城乡建设委(房管局)官方网站发布递补选房公告,并组织其他摇号家庭依次选房。

开发建设单位递补选房后满6个月,房源仍有剩余的,由市住房城乡建设委统筹调配给其他区进行配售。

第四章共有产权约定

第十七条共有产权住房项目的销售均价,应低于同地段、同品质普通商品住房的价格,以项目开发建设成本和适当利润为基础,并考虑家庭购房承受能力等因素综合确定。销售均价在土地供应文件中予以明确。

开发建设单位依据销售均价,结合房屋楼层、朝向、位置等因素,确定每套房屋的销售价格,价格浮动范围为±5%。

第十八条购房人产权份额,参照项目销售均价占同地段、同品质普通商品住房价格的比例确定;政府产权份额,原则上由项目所在地区级代持机构持有,也可由市级代持机构持有。

第十九条共有产权住房项目销售均价和共有份额比例,应分别在共有产权住房项目土地上市前和房屋销售前,由代持机构委托房地产估价机构进行评估,并由市住房城乡建设委会同市发展改革委、市财政局、市规划国土委共同审核后确定。评估及确定结果应面向社会公开。

第二十条申请家庭选定共有产权住房的,夫妻双方应共同与开发建设单位、代持机构签订三方购房合同,作为购房家庭产权份额的共同共有人,未成年子女为同住人。

购房合同应明确共有产权份额、房屋使用维护、出租转让限制等内容。

共有产权住房交易合同示范文本由市住房城乡建设委会同市工商局制定。

第二十一条购买共有产权住房的,购房人可以按照政策性住房有关贷款规定申请住房公积金、商业银行等购房贷款。

第二十二条开发建设单位、购房人和代持机构应当按照国家和本市不动产登记有关规定,向房屋所在地区不动产登记部门申请办理不动产登记,房屋产权性质为“共有产权住房”。登记事项记载于不动产登记簿后,不动产登记部门应向当事人核发不动产权证书,并按规定在附记栏注记共有人姓名、共有方式及共有份额等内容。

第二十三条已购共有产权住房用于出租的,购房人和代持机构按照所占房屋产权份额获得租金收益的相应部分,具体应在购房合同中约定。

购房人应在市级代持机构建立的网络服务平台发布房屋租赁信息,优先面向保障性住房备案家庭或符合共有产权住房购房条件的家庭出租。具体实施细则由市住房城乡建设委另行制定。

第二十四条共有产权住房购房人取得不动产权证未满5年的,不允许转让房屋产权份额,因特殊原因确需转让的,可向原分配区住房城乡建设委(房管局)提交申请,由代持机构回购。

回购价格按购买价格并考虑折旧和物价水平等因素确定。回购的房屋继续作为共有产权住房使用。

第二十五条共有产权住房购房人取得不动产权证满5年的,可按市场价格转让所购房屋产权份额。

(一)购房人向原分配区住房城乡建设委(房管局)提交转让申请,明确转让价格。同等价格条件下,代持机构可优先购买。

(二)代持机构放弃优先购买权的,购房人可在代持机构建立的网络服务平台发布转让所购房屋产权份额信息,转让对象应为其他符合共有产权住房购买条件的家庭。新购房人获得房屋产权性质仍为“共有产权住房”,所占房屋产权份额比例不变。

第二十六条代持机构行使优先购买权的房屋价格,应委托房地产估价机构参照周边市场价格评估确定。

购房人转让价格明显低于评估价格的,代持机构应当按购房人提出的转让价格予以回购。

购房人通过购买、继承、受赠等方式取得其他住房的,其共有产权住房产权份额由代持机构回购。回购价格按照第一款规定确定。

以上具体实施办法由市住房城乡建设委会同相关部门另行制定。

第二十七条共有产权住房的购房人和同住人应当按照本市房屋管理有关规定和房屋销售合同约定使用房屋。

共有产权住房购房人和代持机构,不得将拥有的产权份额分割转让给他人;不得违反本办法规定,擅自转让、出租、出借共有产权住房。

购房人、同住人违反购房合同约定,有擅自转让、出租、出借或超过份额抵押共有产权住房等行为的,代持机构可以按照合同约定,要求其改正,并追究其违约责任。

第二十八条共有产权住房购房人和代持机构可依法将拥有的房屋产权份额用于抵押。其中,代持机构抵押融资只能专项用于本市保障性住房和棚户区改造建设和运营管理。

第二十九条共有产权住房购房人应当按照本市商品住宅专项维修资金管理规定,全额缴纳住宅专项维修资金。

第三十条共有产权住房的物业服务费,由购房人承担,并在购房合同中明确。

第五章监督管理

第三十一条房地产经纪机构及其经纪人员不得违规代理共有产权住房转让、出租等业务。

第三十二条市住房城乡建设委应当建立全市统一的共有产权住房管理信息系统,为共有产权住房建设、申请审核、配售以及后期管理等工作提供技术服务。

第三十三条违反本办法第十条、第十二条、第十四条规定,经查实,申请人不如实申报、变更家庭户籍、人口、住房、婚姻等状况,伪造或提供不真实证明材料,承诺腾退所租住的公共租赁住房、公有住房但在规定期限内拒不腾退的,禁止其10年内再次申请本市各类保障性住房和政策性住房,并按以下情形处理:

(一)已取得资格的,由区住房城乡建设委(房管局)取消其购买资格;

(二)已签约的,开发建设单位应与其解除购房合同,购房家庭承担相应经济和法律责任;

(三)已购买共有产权住房的,由代持机构责令其腾退住房,收取住房占用期间的市场租金,住房腾退给代持机构后,由代持机构退回购房款。

第三十四条共有产权住房购房人、同住人违反购房合同约定,且拒不按代持机构要求改正的,房屋所在地区住房城乡建设委(房管局)可以责令其腾退住房,禁止其10年内再次申请本市各类保障性住房和政策性住房。

第三十五条申请人、购房人、同住人以及相关单位和个人有违反本办法规定情形的,行政机关应当按照国家和本市规定,将相关行政处理决定纳入本市信用信息管理系统。

申请家庭成员在本市信用信息管理系统中记载有违法违规或严重失信行为的,区住房城乡建设委(房管局)依据相关规定限制该家庭申请购买共有产权住房。

第六章附则

第三十六条市住房城乡建设委、区人民政府应当按照人才工作需要,在重点功能区、产业园区范围内及周边建设筹集共有产权住房,用于满足区域范围内人才居住需求。具体建设筹集、申请及配售办法另行制定。

第三十七条本办法施行前已销售的自住型商品住房项目出租、出售管理,按照原规定执行。

本办法施行后,未销售的自住型商品住房、限价商品住房、经济适用住房,以及政府收购的各类政策性住房再次销售的,均按本办法执行。

第三十八条本办法自2017年9月30日起施行。




来源:财富观察综合北京住建委、21世纪经济报道、大河报、南京楼市、姜超宏观债券研究、中新社、央视、华尔街见闻、WIND资讯

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