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大跌40%!楼市惊现“7月拐点”!数万亿债务成“定时炸弹”

发布时间:2017-08-06 22:02浏览次数:100Tags:博闻财经

该来的,终于来了!

据“第一财经”刚刚援引“中国房地产决策咨询系统”的统计数据,今年7月份中国前100家大房企的销售业绩,环比下滑了39.1%!

这告诉我们——楼市的冬天真的来了!

以万科为例,2017年6月的销售面积是348.4万平方米,到了7月下滑到249.1万平方米,环比减少28.5%;成交金额从6月的491.3亿元,下滑到了7月的355.6亿元,环比减少27.65%。

房企的数据是这样,各主要城市的数据也是如此。

在上海,官方公布的一手房成交面积,7月比6月环比大跌了54%。

这一轮牛市最先启动、也最先进入调整的深圳,曾在2017年春节之后,走出了一波成交量的小阳春。但到了最近两个月也撑不住了,成交量再次掉头向下。

其他城市,比如北京、广州、苏州、杭州等城市,也在7月出现了显著的环比下跌。

成交量萎缩的同时,成交价也开始松动。在北京,学位房已经出现显著下跌;靠近通州的北三县,房价跌幅更是明显。在深圳,无论是在核心区和郊区,都有新盘以低于附近二手房的价格开盘。

让楼市预期出现逆转的,是政府一波接一波的调控政策。

春节之后,北京率先启动新一轮调控。先是重启了“认房认贷”(所谓的“处女贷”)、推出了限制离婚购房的“离婚贷”,毁灭式打击了违规商办物业,严惩了炒作学位房的行动。

最让人震撼的是,国家在4月1日宣布建设“雄安新区”!这一举措,改变了京津冀的城市格局,让北京炒房客始料未及,预期完全被改变。

随后,限售在全国大面积推广,让炒房客胆寒。这等于限制了资产流动性,对于高杠杆炒房的人来说,堪称“直击七寸”。

再后来,拍卖市场惊现100%自持的住宅地块,上海创造了纯“租赁用地”。9部委宣布,在12个城市开展租赁住房试点,其中明确提出两点:

1、每个城市都要设立国有房地产租赁企业,成为租赁市场主导力量;新的住宅用地转让,要有相当比例定向转让给国有租赁企业。

2、明确要求各地政府筹建官方的住宅租赁平台。

于是,舆论惊呼:住房重回“公有制时代”。在深圳和上海刚刚公布的“十三五住房规划”里,未来官方、国有企业控制的新增住房,占全部新增住房的比例,都超过了一半!

广州则宣布,明确要求开发商接受官方指导价。如果开发商不接受,就不允许卖房子。这说明,住房的定义已经发生重大变化。在政府眼中,它是特殊商品,关系到社会稳定和居民生活保障,所以政府必须管制其价格。

“公有制”的惊呼声尚未平息,北京推出了“共有制”住房——居民可以和政府分享房子的产权、升值收益权。在这种前提下,等于普通购房者可以“7折购房”,先获得70%的产权。这意味着,买房“上车”的门槛大大降低。

在成都,新出台的“人才房”政策,允许符合条件的、租住人才房的“人才”,可以按照5年前的价格买房。这也意味着,房价有了大比例折让。

各种玩法,彻底打乱了大家对市场的预期,越来越多的人陷入观望。于是,楼市成交量自然回落,炒房的基础不存在了。

那么问题来了:这种成交量的“冬天”,最后能不能演变为“房价的冬天”?

答案是:会的!

对于开发商来说,成交量的下滑,会影响到它们的现金流,进而影响到偿债能力。没有人能说得清楚,中国房企的总负债有多少。有研究机构分析了比较典型、规模较大的55家房企,发现他们到2016年末的总债务(不含永续债)为3.1万亿。

这样推算,加上民间借贷,全国房企的总负债可能达到7到8万亿。而且大多数房企负债率都在70%以上。所以,如果有个风吹草动,会有一批房企资金链崩溃,要么破产、要么被并购。到那时,降低房价、获取现金来保命,是必须的。

从大环境看,央行正在收紧货币,中国改革开放以来广义货币M2一直以两位数的速度狂奔,比如在2009年就达到过27.7%。在上世纪80年代,还一度达到过40%的年度涨幅。但是到了2017年,已经回落到了个位数。

货币超发的程度在显著降低,城镇化进入后半程,政府推政策性住房、租赁住房、共有制住房的力度越来越大,对于商品房的税费越来越多、限制越来越多。

所以,时代真的不同了!

炒房时代结束了!

中国即将进入创业时代、大金融时代!从国家队用真金白银为创业板护盘,就可以看出这一点。未来的资金,将流向科创企业,流向风投。

至于房地产这个行业,李嘉诚在撤离、王健林在撤离、潘石屹在撤离,他们都嗅到了冬天残酷的气息。

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