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警报已经拉响!房企危险!

发布时间:2017-06-20 08:01浏览次数:100Tags:中国经营报

有多少房企能扛过这个楼市寒冬?

在过去两年的“加杠杆”周期之后,房地产企业的融资大潮正在退去。银行贷款、债券融资、股权融资甚至一些地产基金和资管计划等房企“输血”渠道均受到限制,房企融资规模大幅缩水,而融资成本则全面上行。

业内人士表示,表面来看,大部分房企账面现金对短期债务的覆盖水平较高,但是2018年和2019年,房企境内相关债务将集中到期,部分房企资金链风险值得关注。

房企融资成本全面上行

华融证券常务副总经理张建军表示,目前房企融资成本呈现上升趋势,尤其是近半年以来资金面紧张、加上金融去杠杆,房企融资成本上升尤其明显。

一位股份制商业银行信贷审批人士表示,据他的观察,房企在银行的贷款利率和去年相比大约上行了10到20个基点。“银行信贷额度紧张,加之整体货币政策趋紧,大部分企业的融资成本都有所上行。”他说。

东方金诚评级副总监程春曙说,发债方面,数据显示,2016年9月前,房企发行的债券利率多在4%左右。而2016年12月以来,这一数字上浮到4.2%-5.5%之间。而5月多宗融资的资金成本已经接近或超过6%。“从5月中旬以来,部分AA+级及AA级房企发债的票面利率已经突破6%。”他说。

一些房企的融资成本更是达到10%甚至以上。一位房地产私募基金人士说,大房企融资方式相对较多,利率也相对较低。但中小房企日子就比较难过,很多中小房企想通过信托融资都很难,只能通过私募基金的方式来融资,而这种融资方式的成本甚至达到15%或16%。“融资成本和去年相比变化不大,但是融资难度绝对是加大了。”他说。另一位私募基金人士也表示,由于近两年整个房地产市场的变化,出于避险考虑,其业务中涉及房地产融资的比例正在逐步压降。

中小房企最危险!

据Wind统计,107家上市房地产企业2015至2016年这两年的新增有息债务规模高达8520亿元,比2010至2014年五年间的新增有息债务的总和8200亿元还要多。国泰君安分析师覃汉表示,据测算,405家发行人样本中,有107家房企净负债率超过100%,有接近50家净负债率超过150%,16家房企净负债率甚至超过300%。“在融资渠道全面紧缩趋势下,前期激进扩张、过度依赖高杠杆和外部融资的企业,将会面临越来越大的项目出售和流动性压力。”覃汉说。

程春曙表示,从短期来看,大部分房地产企业的信用水平将保持稳定。一是2015年下半年以来,全国房地产销售的回暖明显增厚了企业的利润和现金流,账面现金对短期债务的覆盖水平较高;二是之前公司债等融资方式明显降低企业融资成本,2015至2016年发行的地产公司债多以3+2结构为主,因此2017年债券到期偿还压力相对较小。不过,他也表示,从中期来看,随着本轮楼市调控进程持续推进,房地产企业的融资渠道受到严格限制,投资、销售等指标都将不可避免地受到影响,或加速中小型房企信用风险暴露。

数据显示,在随后到来的2018年和2019年两个年份中,房企境内相关债务将集中到期,其兑付规模将分别达到3375亿元和4474亿元。而在境外债务方面,天风证券分析师孙彬彬也表示,2016年四季度至今,中资房地产企业新发离岸债由于发行期限多为3年期或5年期,到期主要也集中在2020年和2022年。

中原地产首席分析师张大伟表示,从各地楼市调控看,预计房企的资金还会继续受到压力,这种情况叠加发债等渠道继续收紧等情形,房企在未来6至9个月很可能会面临越来越大的资金问题,这要求房企加快销售回笼资金。张大伟认为,房地产行业兼并整合的大趋势已不可避免。

“每次调整死的多数都是小房企,大房企因资金实力强,反而更受益,还可以趁机提高市场占有率,吞并好的项目。”一万科内部人士说。

已有房企资金链断裂

近日,一条“深圳某百强房企欠薪3000万,疑资金链断裂,老板去向不明”的消息在地产圈广为流传,这家房企是奥宸地产。

据奥宸地产官方网站资料,集团创立于1996年,具有国家一级房地产开发资质,总资产超180亿元。经过多年的发展,现已拥有深圳、北京、昆明、腾冲等多个城市的房地产项目,还曾在美国韩国开发过项目。

奥宸地产的资金断裂问题,实际上是沦陷于上一轮调控中,虽然从2015年开始,政府救市市场回暖,但奥宸一直未走出泥潭。

奥宸地产在2014年就开始出现了资金断裂的问题,云南2个项目停工,深圳项目去年也被司法查封。

究其原因,是因为上一轮房地产牛市时,奥宸地产步子迈的太快,2010年老板放出豪言,三年销售要做到200亿,挤进全国房企前20强,完成几大城市群布局。

虽然2015年奥宸地产通过出售深圳优质土地,缓解了部分资金压力,但始终没有周转过来。与这一轮牛市也无缘。

如今,在深圳奥宸地产南山阿里云大厦办公室,因拖欠物业费已被贴上封条,根据门上的通知函显示,奥宸地产共欠费用399万余元。

据悉,奥宸地产2016年8月承租阿里巴巴T2座9楼,而在今年5月收到《催款通知书》,一年不到,连办公租金物业、水电费用都无法缴清。

而事实上,房企资金链断裂并非个例。就拿之前的楼市调控来说,全国倒下的房企也是不胜枚举,二三四五线城市的烂尾楼遍地开花,还不乏知名的百强房企,举三个例子。

1、2011年9月,绿城开始被破产的流言所困。2012年断臂求生,引入香港上市公司九龙仓作为第二大股东,又将一部分项目卖给融创。2013年新疆项目遭遇合作方的恶意构陷。2014年经济下行,中高端房地产的销售越发困难,最后,掌门人宋卫平出售大股份给融创孙宏斌,经营了20年,产品在行业内口碑非常好的绿城,以改名蓝城告终。这几年,哪还有他们的声音。

2、2014年,深圳的光耀地产出现资金问题,在惠州的多个项目停工,通过民间借贷和高息从银行借款,也未能扭转局面,最后破产。

光耀拿下的项目,都是在2011年到2014年,多数位于惠州,惠州在投资热潮过后一片狼藉,成为鬼城不说,房子根本卖不动,利用高利贷资金,根本无法自救。

3、同样在2014年,江苏华光地产资金链出现问题,项目融资难,信托融资中途叫停,到2015年8月,华光地产被宣布破产清算。

华光地产破产原因,也是因为之前几年房地产形势大好,步伐迈得太快,拿地过猛,08年高价拿下的地一直不敢开发,不考虑土地价格,所以才导致资金链断裂。

虽然2015年市场有回暖迹象,但华光没有等到黎明,其在南京处于开发状态的三个项目全部宣告资金链断裂。

业内人士指出,这些破产的房企,都是因为调控引发的,资金紧缩、扩张太快、产品不适销,高成本融资等问题。

有的幸运地躲过了上一轮调控灾难,艰难地熬到了黎明,而有的就倒在了黑夜里。

综合Wind资讯(ID:windzxsh)、华夏时报、证券日报、经济参考报、金融时报

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