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烂尾二十年后深圳大学前篮球老师拿下东直门155亿项目

发布时间:2017-05-20 19:05浏览次数:100Tags:地产一条

要盘活这个楼,难度不小

文/一条君

一家在京城籍籍无名的地产商却“买”下这座城市最大“烂尾楼”。

消息源自于一封名为“特大喜讯”邮件通报,这封发给深圳市益田集团股份有限公司(以下称益田集团)部分员工的通报透露,中国信达资产管理股份有限公司(以下称“信达资产”)已于5月11日下午公布,益田集团将以收购部分股权的形式,与其共同打造“北京东直门交通枢纽项目”(以下称“东直门项目”)。

这封邮件重点表扬“益田集团北京公司经过三个多月的统筹谋划与周密部署,历时近一百天的脑力震荡和全神贯注,将不可能变为可能,终于实现了益田商业进军北京的战略意图。”

东直门项目位于东直门外大街与东二环交界处,是一个总建筑面积超过70万平方米的商业综合体项目。该项目90%权益是中国信达在2015年8月,从新加坡上市公司国浩房地产有限公司旗下的国浩房地产(中国)有限公司(以下称“国浩中国”)处购得,彼时信达资产付出的总代价高达105亿元,其中债权近60亿元。

更早之前,国浩中国于2007年以58亿元的价格,从北京北大青鸟有限责任公司处接手东直门项目公司—北京城建东华房地产开发有限责任公司90%的股份,并后续将项目命名为“国盛中心”。而再往前追溯,东直门项目最早是起源于20世纪90年代的东直门公共汽车总站改造。

从一个城市改造项目到房地产开发、从一家缺乏资金实力的民营企业崩盘到辗转出售,直至信达资产接盘。如今以商业地产开发见长的益田集团入股,这个位于北京最核心位置的商业项目,在延宕“烂尾”20多年后,有了新的希望。

一位接近交易的知情人士告诉一条君,信达资产在当初竞争性谈判邀约文件中透露,拟出让该项目10%-35%股权,同时这个小股东将负责项目整体操盘,而项目整体估值约155.7亿元,后续建设投入还需约30亿元,项目倾向于持有运营。

益田集团并未透露此次股权合作的具体比例,也并未回复一条君关于该项目的采访要求。工商资料显示,目前项目公司股东仍然为信达资产旗下的海南京灏实业有限公司(90%)、北京市东城区住宅发展中心(10%)。

按照整体估值测算,如果益田集团持股介于10%-35%之间,需要准备的资金高达15.6-54.5亿元,这对于益田集团并不容易。不过,从商业运营角度来看,益田集团的中标也似乎在情理之中。

1992年,毕业于东北师范大学并留教、后续调入深圳大学任教的吴群力决定下海从商,在地产中介行业积累了“第一桶金”,并梦想着有一天“自己盖栋房子卖一卖”。

4年后,吴群立创立益田集团介入地产开发,凭借地产经纪行业积累的市场与产品经验,初期开发的深圳益田花园、益田名园、益田假日湾、益田半岛城邦(一期)等项目很快打开了市场,益田迅速成长为深圳一家主流民营地产商。

2008年,益田集团在深圳深南大道核心位置的商业标杆项目“益田假日广场”开业,成功实现了向商业地产运营商的转型,如今益田假日广场年销售额已高达25亿元。

2015年,益田集团进一步提出商业地产“轻资产”管理输出模式,先后在深圳、西安、阳朔等地拓展项目。时至今日,益田集团已搭建好旅游商业、新兴产业、智慧地产、医疗健康、文化教育及金融六大战略版图,并完成了以深圳、上海、北京、长春、西安为中心的全国区域布局。

一位接近益田集团的业内人士告诉一条君,商业地产仍然是益田的核心产业,在梳理出4条各具特色的产品线之后,其最终目标是上市。所以吴群力这两年在深圳、上海、北京等地会加速扩张,并在阳朔、黄山、张家界、长白山等旅游目的地进行商业小镇的圈地布局。

在“商业”标签之下,还有几个标签可以总结吴群力的地产生意——“高等院校”,吴群力与母校东北师范大学合作,在东北投资了多个项目;“影视文化”,在商业地产院线方面与中影集团建立了紧密联系,双方在北京多有合作;“旧改”,益田集团在深圳获取土地的主要方式是参与“旧改”项目,最著名的莫过于苦战近10年,仍然没有完成拆迁谈判的罗湖区“木头龙项目”。

对于益田集团来说,此次与信达资产的重磅合作,来源于近几年来与金融机构合作磨合后的选择。苦于没有上市平台,益田集团过去一两年来为撬动项目开发,与建设银行、中信银行、中信信托、信达资产等多个金融机构进行了多样化合作。

与信达资产最大一笔合作是年初进行的ABS融资,这笔高达53亿元的ABS成功发行背后的管理人和承销商即是信达资产旗下的信达证券。去年底,信达资产还与益田集团成立了有限合伙企业,前者出资额高达15亿元,投向位于深圳大鹏新区的旧改项目。

从深圳益田假日广场出发,到阳朔、西安、长春,再到如今的北京东直门项目,益田集团扩张的野心全面显露,这是不能容忍任何差错的一步战棋。

“对于东直门项目,益田集团已经下发禁言令,对于外界的询问一律不回复、不评论、不关注。”一名知情人士表示。

地产一条独家报道 谢绝转载

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