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高负债压顶标杆房企亦债台高筑

发布时间:2017-05-20 18:04浏览次数:100Tags:中国房地产报
导读

“不惜一切代价高价拿地”的行为,使得房企负债额不断上升,大型房企同样债台高筑。

中房智库研究员 许倩

房企的资产负债表及现金流远没有其业绩报表表现得那么光鲜。

据Wind资讯统计,2016年A股136家上市房企负债合计超过4.92万亿元,同比增加10139亿元,同比增长幅度达25.93%,平均每家上市房企负债达362亿元。

“不惜一切代价高价拿地”的行为,使得房企负债额不断上升,大型房企同样债台高筑。

中房智库研究员的统计显示,有24家知名房企2016年资产负债率超过80%,其中负债率最高的是绿地控股,负债率达89.43%,净负债率达290%,而代表偿债能力的速动比率指标仅0.4,远低于1的安全值。而绿地控股在2016年的经营现金流、投资现金流均为负值,仅靠筹资支持现金流。

而融创中国2016年末的有息负债达到1128亿元,同比上涨169.97%,这还不包括99.57亿元的永续债。

标杆房企中的中国恒大,债务压力同样堪忧。2016年中国恒大资产负债率为85.75%,净负债率为175%,这还不包括1129.44亿元的永续债。有机构统计,若将永续债计入负债,中国恒大的负债率将突破400%。同样,中国恒大2016年的经营现金流、投资现金流亦均为负值。

“并购王”融创中国董事长孙宏斌对做大规模有着强烈的渴望,但是面对此轮调控,他罕见地表示了悲观,并称“货币政策收紧、利息增加,企业的现金流会很紧张,这个行业风险在放大”。而在万科2016年年报《致股东信》中,“焦虑”一词亦格外刺眼。在楼市繁荣即将褪潮之际,房企的偿债能力尤其值得警惕。

房企总负债近5万亿

上市房企普遍采用高杠杆、高资金成本驱动的以债养债模式,致使部分房企资产负债率风险攀上新高。

据Wind资讯统计,2016年,A股136家上市房企负债合计超过4.92万亿元,同比增长25.93%;总资产总计为6.37万亿元,同比增长幅度达24.76%。这136家上市房企的平均资产负债率为77.26%,去年为76.55%。

从数据上看,房企债务规模与销售规模呈现正相关,企业规模越大,其总有息负债也相对越高。2016年总有息负债超千亿的企业有7家,分别是中国恒大(有息负债5350.7亿元)、中海地产(1547亿元)、碧桂园(1362亿元)、万科地产(1289亿元)、富力地产(1209亿元)、融创中国(1128亿元)、保利地产(1122亿元)。

2016年有息负债增长最快的是融创中国,同比增长了169.97%;其次是融信中国,有息负债394.17亿元,同比增长140.75;中国恒大、万科地产的同比增幅也较大,分别增长80.22%、62.11%。

克而瑞分析师房玲认为,2016年房企总体负债增长,主要源于上半年公司债的大规模发行,虽然自6月下旬开始,证监会也逐步开始收紧公司债监管,但大多数房企已然通过发行公司债募集了充足的资金。而快速发展中的房企,为了进一步推动销售增长,投资开发力度加大,需要更多的资金供给,往往融资力度比较大,总有息负债增长也比较显著。

从资产负债率上看,24家知名房企的资产负债率均超过80%,净负债率则更高。负债率最高的前十名房企分别是绿地控股、云南城投、嘉凯城、京投发展、融创中国、碧桂园、中国恒大、中房地产、信达地产、泛海控股。万科地产的资产负债率也超过了80%。

一般而言,资产负债率衡量的是企业长期的偿债压力。而从短期偿债压力指标流动比率、速动比率来看,企业短期偿债压力亦不小。流动比率,表明企业每一元流动负债有多少流动资产作为偿还保证。国际上通常认为,流动比率等于2时较为适当。速动比率相对流动比率而言,扣除了一些流动性非常差的资产,非常苛刻地反映了一个单位能够立即还债的能力和水平。速动比率等于1时较为适当;小于1,表明企业面临很大的偿债风险。

若以国际通常标准衡量,24家资产负债率超过80%的知名房企,大部分都存在偿债风险。如绿地控股,负债率达89.43%,速动比率仅0.4%;万科地产的速动比率仅0.44%。虽然这几家企业资本结构的安全性高,但显著低于安全线的速动比率水平使得企业的流动性大打折扣,资金隐患不能忽视。

25家大房企靠筹资支持现金流

据中房智库研究员统计,至少有25家标杆房企经营性现金流和投资性现金流为负,完全是靠筹资性现金流支撑。筹资能力最强(筹资现金流最高)的是中国恒大,2016年经营现金流为-586.1亿元,投资现金流为-1224.26亿元,筹资现金流则为2844.67亿元,净现金流为1034.31亿元。

筹资能力排在第二的是融信中国,尽管其2016年经营现金流为-171.61亿元,投资现金流为-79.06亿元,但筹资现金流为355.43亿元,使得其净现金流保持在了104.76亿元的水平。

此外,泛海控股、泰禾集团、绿地控股、阳光城、首开股份、荣盛发展、世茂房地产、招商局置地、当代置业等知名房企,2016年经营性现金流和投资性现金流均为负值。

面对楼市调整的“寒冬”,房企主要靠贷款来应对。不过,这些借来的“粮草”,其实不足以应对房企销售下降带来的困窘。

国际评级机构穆迪预测,在政府加强调控抑制房价上涨的情况下,2017年房地产销售增速将会有所放缓。

同时,房企融资渠道收紧。去年10月份,上交所、深交所先后发文,规范房企发行公司债行为;证监会、银监会多次强调严禁违规资金进入房地产领域。银行业收紧了对房企的贷款。今年4月以来,银监会连发10道金牌,银行业全面落实MPA(宏观审慎评估体系)考核,直指同业和理财等非标投融资,并打击借助资管计划、基金子公司等绕开监管为地产项目和融资平台违规输血。

深圳市房地产研究中心研究员李宇嘉分析表示,在金融“去杠杆”框架下,分别占房企融资额13%和20%的债券、非标将大幅萎缩,一季度上市房企筹资现金流同比已大幅萎缩90%,考虑到2019年以后高价地和“地王”进入开发上市期,偿债与销售回款下滑形成叠加,一部分房企现金流或面临较大压力。

有迹象显示,龙头房企已经开始着力降低负债,保持充裕的现金流。

万科财报显示,公司2016年经营性现金净流入约396亿元,年底持有货币资金约870亿元。万科董事会秘书朱旭称,资金充裕既可强化风险抵御能力,也令公司能更主动地应对市场波动,发掘潜在的项目获取机会。

中国恒大5月4日公告称,计划2017年全年赎回70%的永续债,目前已赎回永续债人民币561.8亿元,完成50%永续债的赎回。

而碧桂园、保利置业和远洋地产则在2016年均赎回了全部的永续债。“主要源于永续债的利率会随着借债时间的增长不断提升,若有低成本融资方式,提前赎回不失为控制成本的好方法,而且有利于防范财务风险。”房玲认为。

海通证券分析师姜超表示,预计未来房企偿债能力恶化,企业分化加剧,收入将受销量下滑拖累,经营现金流净额或将再度转负,致短期偿债能力明显弱化,但好在今年地产行业货币资金较充裕,短期内偿债仍可保证。但长期偿债压力大,要警惕债务偿还高峰的来临。

“截至2016年10月份,存量地产债规模约17698亿元,到期分布集中在2018年到2019年,具体来看,2018年将有4927亿元的存量债到期,2019年将有5032亿元存量债到期,中期偿债压力较大。地产开发贷等贷款多为3年


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