当前位置:17微号网www.17wh.com > 财经迷 >

风暴骤起!国家突然出手!楼市命运终于揭晓!

发布时间:2017-05-20 18:04浏览次数:100Tags:财经午评

识金融、看经济、谈天下尽在点击上方关注

作者:蜜姐

来源:蜜财富(ID:WJCF99)

山雨欲来风满楼!

5月18日下午,一个大消息突袭楼市:据新浪报道,从二季度开始,发改委已经基本停止了给开发商海外发债发放批文。

这意味着,开发商从海外融资的渠道基本上被切断。

而对于求金若渴、需要大量投入的房地产行业来说,切断融资渠道,就相当于扼住了房企的喉咙。

历来,开发商筹集资金,无非是以下几个渠道:

1、IPO,新股发行;2、上市房企定向增发;3、向银行贷款;4、国内发债;5、海外发债;6、通过资管计划,引入银行、保险、私募等资金;7、民间借贷……

而近期监管风暴的强势来袭,尤其是对银行的同业业务和表外理财业务的重拳出手,意味着这两个昔日向房地产大量输血的“重灾区”,如今已被悄然斩断!

银监会的数据显示,3月末,银行业金融机构境内同业资产和同业负债余额分别为21.7万亿元和30.3万亿元,比年初分别下降1.4万亿元和1.9万亿元。

而随着调控的不断深入,银行贷款、开发商IPO和定增都变得非常困难,国内发债也大幅减少。在这样的情况下,到海外发债几乎成为开发商的“华山一条路”了。

然而如今,海外发债这条最后的粮道也被彻底堵死!

我们仿佛听到了远处的丧钟响起,一个开发商群魔乱舞、攫取暴利的时代将要结束!

天,要彻底变了!

房子,在很多人的概念里,已经成为了致富的最佳手段。

过去,更是“一夜暴富”的代名词,无数企业、个人纷纷涌向购房大军,不惜高杠杆买房,甚至出现了以房骗贷的情况。

一套1000万的房子如何凭空增值到1200万?

比如,找一个绝对牢靠的亲戚,再找一个中介,标价1200万;然后给这个亲戚400万,让他用这400万做首付,再从银行贷出800万。

这样一来,自己一分钱没花,400万还是自己的,800万贷款又到手了,房子也依然是自己的。

就这么一转手,你就就凭空多了200万。

这是一套房子,那么如果是一百套房子呢?

比如,某开发商的新楼盘竣工,有一百套房子砸在手里卖不出去。

这时候,老板找到了一百个人冒充购房者,然后成功地从银行手中,弄来了200套房子的贷款。

是的,房子就这样卖出去了,贷款也骗到手了,银行也提前完成了今年的贷款考核指标。

房子高价被抢空的消息传出去了,老百姓们恐慌了,以为房子又开始抢了、房价又要涨了,于是又要买房了。

需求提升去了,钱到手了,又可以继续开盘、继续投资,地方政府的土地财政也有保证了。

真是皆大欢喜、多方共赢的好事,那么输的人是谁呢?

被炒高的房价,凭房租是无法收回成本的,要想赚钱,就势必得找人在更高的价位上接盘,而接盘的人,就是普通老百姓。

这些年来,我们之所以感到越来越焦虑,就是因为猛涨的房价,早已成为了我们的生活不能承受之重。

但老百姓迟早有被榨干的那一天,当房价远远超过居民的承受能力,甚至不能偿还债务利息,那么个人的债务风险就会出现,一旦社会大多数人出现这样的情况,那么整个社会就会爆发金融风险。

这个时候,通缩就会骤然降临,失去接盘侠的支撑,资产价格自然也会从高位跌落。

目前,市场已经悄悄地出现了这个信号。

前两天,统计局发布数据,我国4月CPI只有1.2%,去年这一数据则是2.3%。

我们知道,CPI与房价,其实能够很好地反映居民收入能力与负债能力,CPI下降,房价自然也猖狂不了多久了。

我们来看近5年来的中国房价涨速与CPI,也可以发现,2012年(房价达到均衡点)之后,房价的大幅度上涨,都是在CPI的爬升阶段(上图红色箭头区间)。 而房价增幅的下滑,则是在CPI下降阶段(上图蓝色箭头区间)

那么现在的市场,会不会开启又一个轮回?

然而到调控空前严厉的今天,开放商依然在进行一场豪赌,拿地热情依然高涨、房地产的投资增速依然在疯狂上涨。

《经济参考报》援引易居房地产研究院数据,4月份50个城市土地成交均价为6450元/平方米,环比增长28%,同比增长54%。综合历史数据,4月当月地价创下了2010年以来的最高水平。

而且,与以往不同的是,由于一二线政策的种种限制,无数开发商涌入三四线楼市拿地开发,再加上从一二线城市由于限购限贷挤出的资金转移,现在的三四线城市越来越火热、房价也越炒越高。

但是这注定是一个危险的游戏,一边是国家大力号召去库存、一边是开放商在努力补库存。

这就像一条船,因为积水过多而面临沉船风险,国家用“去库存”往外舀水,而开发商却在船上凿了一个洞,水势必越来越多,船沉的也会越来越快。

但是开发商想的很简单,买卖都只是生意,只要赚钱就可以了。只要找到接盘侠,就有赚头。

于是,熟悉的套路再度降临。开发商“捂盘惜售”,制造出房子马上就要卖光的假象,甚至在购房现场甚至要开始玩“摇号”了,为的就是制造紧张情绪、引发百姓恐慌,而让自己成功解套。

果不其然,又有一波民众中招了,毅然投入了抢房大潮,三四线城市的房价也在这样的推波助澜下悄然上涨。

然而这不过是末路狂欢而已,早晚这些炒房客们会发现,曾经他们以为含有一块稀世翡翠的赌石,其实是一颗重磅炸弹,非但没有让他们实现财富增值,反而会成为拖累他们的危险负债。

开发商现在的攻城略地,看似是盛世之中的建功立业,实则是凛冬将至之前的艰难求生。

在过去的疯狂扩张上,开发商已经欠下了巨额的债务。

在经历了2015-2016年的大规模发行后,地产债券已渐进偿还周期。Wind资讯统计数据显示,截至目前,房地产企业待偿还的债券数量累计已达1996只,待偿还债券规模2.12万亿元。

与之对应的,是房企的收入持续下滑。

中国房地产报记者通过统计A股125家上市房企半年报发现,净利润同比下滑的房企有53家。其中,亏损房企有23家,且均已连续多年净利润下滑。而在145家港股上市房企中,亏损房企则多达40家。

这意味着什么?

这些房企的盈利收入很可能不足以偿还债务利息,那么债务杠杆,最终可能成为绞杀房企的致命套索。

但是房企欠下的债,却要全国14亿人口一起来扛。一旦房企债务危机出现,房价出现暴跌,所绞杀的,绝不仅仅只有房企而已。

因为房地产已经深度套牢了中国经济,成为了债务融资过程中最重要的抵押品。无论银行、居民、企业,都是高杠杆、高负债的高危群体。

惠誉2015年的研报显示,中国的银行信贷资产总额中有40%是以房地产为抵押物的。中国银行以房地产为抵押物的信贷资产总额自2008年末以来增加了400%,而其他类型抵押物的信贷资产总额只增加了260%。

那么一旦作为主要债务融资抵押物的房地产价格坍塌,那么整个社会的债务危机就会爆发,居民、企业、银行将纷纷卧倒。

当年的日本,就是前车之鉴。

1989年,日本央行开始连续加息、收紧信贷,造成大量上市公司亏损甚至破产,而上市公司一亏损破产就要卖房;同时外资也开始撤离、量抛售不动产。这时日本竟然还在这个关口推出了房产税,于是个人也开始卖房了。

企业、个人、外资全部都开始卖房,泡沫被刺破,房价出现断崖式下跌。这时候,以房地产作为抵押进行融资活动的企业和个人出现资不抵债的情况,银行不良贷款爆发式增长,日本由此陷入了失去的20年。

房价涨了,你买不起房了;但房价跌了,你反而更买不起房了!

时至今日,我国的楼市泡沫,已经成为了最难解的局。泡沫要是再膨胀,迟早会压垮整个社会;然而如果现在就刺破,那么后果我们依然无法承受。

就好像那道史上最艰难的选择题,结局注定有一死,那么是选择现在就死还是以后再死?

两个结局自然都是我们不想选择的,那么这时候,我们还能怎么做呢?

首先,清查泡沫,降低金融风险。

首先切断炒作资金流向楼市的通道,比如不让银行表外业务参与楼市,不让未上市的开发商发债,甚至采用法律手段,将违规炒房客扭送公安机关。

那么这时,投机炒房炒地、扰乱市场秩序的人,就会成为国家重点整治的对象。

而对于金融市场,打击投机炒作都是行之有效的。之前股债商的纷纷卧倒,不都是因为加强监管、金主遁逃所致吗?

第二步,固化泡沫,锁死流动性,为化解泡沫争取时间。

通过限购限贷,来降低楼市的成交量,用未来的时间和收入增长来化解高房价。

那么可以预见,楼市未来两年会在成交量上入冬,而热点城市的房价会高位横盘,甚至出现微跌现象。

第三步,远离泡沫,组织队伍有序撤离。

目前,银行应纷纷收紧房贷政策了,就是拒绝做最后的接盘侠。

而切断开发商的融资渠道,实际上也是在倒逼开发商之间的兼并整合,让他们铁索连船,避免在撤离之时互相踩踏。

至于个人,国家早已明明白白告诉你“房子是用来住的,不是用来炒的。”要不要跟上大部队,就是你个人的抉择了。

等到主要人员都抽身而退的那一天,楼市也就不需要护盘了。那么这时大潮退去,就知道谁在裸泳了。

届时,恐怕那些三四五六线城市,尤其是开发商过去一年拿地甚多,但是人口并未大量流入并且经济水平未有显著提升的地方,都会难逃泡沫破裂的厄运。

出来混,总是要还的。但是,你要不要来还呢?

- END -



内容转载自公众号

蜜财富 了解更多

赞赏

长按二维码向我转账

受苹果公司新规定影响,微信 iOS 版的赞赏功能被关闭,可通过二维码转账支持公众号。

可能感兴趣

我要评论