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2.5环上的两个商业价值“方程式”

发布时间:2017-05-19 22:00浏览次数:100Tags:锐理数据
“ 不断加码的限购政策,让很多买房人和开发商又将注意力转回到商业上了。在2016年的锐理数据成都市场年报发布会上,锐理数据解决方案中心总经理林森曾分享过一个关于成都城市商业发展的报告,其中的两张热度图,和当前市场的表现,今天看来颇有一番启示意义。”

南半城到北半城的商业价值生长路径

在那份报告中,最直观地反映成都城市商业价值的三张热度图。其中一张是2016年售卖型商业地产的价格热度,揭示了商业价格最高的区域的分布状况,颇值得玩味的是,均价在54000元/平方米以上的区域,有且仅有一个位于三环路外侧,甚至就连二环到三环之间,都没有这种处于价格第一梯队的板块。

三环外的这个“异常值”大致指向的是万科魅力之城板块。这么一说可能大家就都有印象了,“哦!凯德广场魅力之城店那一片嘛,凯德他们家生意确实好!”

2016年售卖型商业地产价格热度图(点击图片可放大查看详情)

其实要解释这个“异常值”的产生原因很简单,区域的居住、生活成熟度,以及主要客群的消费水平,客群基数这三个维度足够了。再看看另一张热度图——

2016年投资者关注商业地产热度图(点击图片可放大查看详情)

这张热度图反映的是商业投资者客户最关心的区域、板块的分布情况。虽然划分出了五个层级的热度,但是整张图上只有三个层级。从客户关注度的角度上看,并不是热力越高的区域越好,因为价格会水涨船高,价格中的泡沫成分更大。

以这张图上显示出来的三个层级的关注热度来看,第二层级(橙色)区域其实最值得投资者下手。从第二层级的热度分布大致可以看得出,整个成都的城市商业价值生长轨迹,是以一条天府大道为起始区域,一方面纵向向南生长,另一方面,向西、向东横向生长,“南半城”的商业价值整体高于“北半城”。

东、西2.5环各呈现一个商业价值“方程式”

在地图上看二环到三环之间的这个区域,有两个特别有意思的区域。

西侧,仁和春天百货、优品道广场、龙湖金楠天街、鹭岛国际社区、双楠购物广场、大悦城这6个商业中心完成了整个西二环到西三环间的商业价值抬升。

按照对商业体最有价值的1公里半径标准来连线,金楠天街、大悦城因为体量和辐射能级相对更高,与临近的商业中心区域保持了约2公里的距离,其它体量相对较小的商业体如仁和春天百货与优品道广场、双楠购物广场与鹭岛国际社区商业的距离,都刚好1.2公里左右。注意,优品道广场和鹭岛国际社区的商业位置坐标,差不多都在2.5环上。

城西二三环间商业体距离示意图

东侧虽然还没有完全呈现,但商业体之间1—2公里的最佳距离形成有效互补的“方程式”已经出现。以万象城、攀成钢ICC商业集群、川师校园商业区、绿地468商业集群、凯德魅力之城店、鲁能城形成的大围合中,同样有川师校园商业区、鲁能城两个商业中心落在2.5环上。

你可以说这是某种巧合,但也是必然,因为南二环与南三环间的距离整体只有2公里多一点点,在这个略显“逼仄”的空间里,商业体之间的价值“方程式”构建不起来。

城东二三环间商业体距离示意图

与西边的那个商业“方程式”相比,东边这个可能还不算成熟,三个关键节点攀成钢ICC商业集群、绿地468商业集群、鲁能城商业均未呈现,最快的可能是绿地468,预计明年下半年约12万方的商业就将投入使用,其中包括了伊藤目前全球最大的旗舰店468伊藤广场,体量达8万方。其次是鲁能城的街区式商业。体量并不大,但其商业投资价值却不容忽视。


为什么挺鲁能城的商业?

只说鲁能城商业最显而易见的几点优势:

1、双地铁交汇处,不仅仅是自带人流量这么简单,更重要的是,隆鑫九熙、优品尚东、鲁能城都将随着地铁4号线、7号线的通车迎来入驻人群的迅速增长,而这些人群的商业需求能得到就近满足的地方,只有在鲁能城,且不说旁边高校学生消费群体和老旧小区的消费人群。

2、东边二环到三环之间的区域,未来的土地放量区域,由南向北基本可以视作沿着2.5环在走,东2.5环上最具有商业价值的节点,槐树店、理工大、二仙桥,由南向北生长的趋势与格局已经形成。

3、商业体的形态,越来越重要。盒子商业对年轻消费群体正在失去吸引力,而体验式的街区商业才更受他们青睐。若非大宗生活用品的采购,让年轻消费群体在盒子商业里消费和打发周末时间的难度,要比让他们在开放的街区式商业里杀时间的难度大得多。

4、街区商业中的临街小铺,成也外摆区,败也外摆区。昭示度、人气聚集度、人流到达动线,缺了一环都会成问题。鲁能城的街区商业,起码从平面CAD图(注意!不是效果图)上,这三方面都挑不出问题。

上图红框中所示为鲁能城独栋商业平面布局示意

鲁能城街区商业及独栋商业平面图

了解更多关于限购后成都商业市场精彩信息,敬请关注将于6月2号举行的锐理公开课——《新政背景下,成都商业如何破局》,届时锐理数据解决方案中心总经理林森将做报告分享,欢迎报名参加。

时间:2017.6.2 星期五 14:00准时开始

地点:成都鲁能城销售中心

成华跳蹬河槐树店路26号(成洛大道与中环路交汇处)

报名可点击左下方阅读原文跳转报名通道H5

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