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干货丨调控越加码,价值越稀缺,上海的郊区也是香饽饽

发布时间:2016-12-02 16:01浏览次数:100Tags:亿翰智库


今年上海供地计划直至5月才出台颁布,集中推地后,受上海供地紧张与品牌房企布局策略影响,三高地王现象呈常态。

由于地价持续走高,中小套公建配套调整、自持面积新规、土地交易资金监管、广告令等政策接连出台,地块开发配备要求愈发严苛,土地政策进一步紧缩。

今年截止目前,上海宅地市场共成交35幅住宅用地(剔除动迁房、公租房),且近两个月无宅地供应。面对有限的土地出让,土地市场的断供无疑加大了企业深耕上海的难度,在激烈的竞争环境下,对企图进入上海市场的房企而言,更是雪上加霜。

幸运的是,在即将来临的12月,上海迎来一波推地小高峰,将有6幅住宅用地在奉贤集中出让。

上述地块虽集中在郊环附近,但对企图入驻上海的房企来说,在上海外围区域拿地,后寻求机会一举进入上海核心区域不失为一种良策。

◆ 布局外郊环,由外向内发展

碧桂园:

碧桂园长期布局三西线城市开发大盘项目。2014年下半年,集团提出“巩固三四线,拥抱一二线”的战略。2015年初,集团重新做了区域调整,成立北上广深一线事业部,并在自4月以6.08亿元夺得嘉定区徐行镇02-05地块,吹响一线布局号角。目前,碧桂园已在青浦新城、临港新城、嘉定、奉贤等上海外围区域完成布局。未来,碧桂园将继续深耕上海,契合上海未来发展趋势,进一步布局临港、嘉定、南桥、青浦等几大新城,并适时关注城区市场发展机会。

正荣:

2013年3月22日正荣拿下宝山美兰湖一块纯别墅用地,首战告捷,开始了其“区域性品牌”“全国性品牌”的转型,继而又在苏州、南京两地先后入手三幅优质地块,全面布局长三角。进入上海后,正荣先后在郊区的宝山、青浦、金山等地开发多个住宅项目,而后,待时机成熟,进入虹桥片区开发虹桥正荣中心项目,走出一条“由外向内”发展的布局图。

东原:

2013年东原地产调整其城市布局,推行“深耕精选”策略,在深耕重庆、成都同时,加快在武汉、上海、南京等核心城市布局。14年进入上海后,陆续通过招拍挂、股权收购、合作开发等模式斩获6幅地块,布局范围从奉贤南桥、浦东惠南扩张至浦东周康、青浦新城,呈现出从上海郊区往主城区逐步布局的趋势。今年6月,东原正式将总部从重庆搬迁至上海大虹桥,深耕目的不言而喻。

然而土拍市场上想要虎口夺食并不容易,企业在进入上海市场受阻的情况下,亦可布局环上海地区,寻求曲线进入机会。

环上海布局,寻求曲线进入

近年上海与周边市县联系愈发紧密,地铁、高铁的通车与规划利好使得区域人口流动加速,长三角洲城市群规划的出台促使环上海地区同上海在交通、产业等方面联动升级,区域房价水涨船高。典型房企通过布局环上海区域,也能起到获取上海价值红利的目的,环上海的昆山、太仓、南通和嘉兴成为热点选择。

中梁:中梁在今年上半年将总部迁至了上海,但其布局仍集中在环上海区域,目前在嘉兴已布局7个项目,并在诸暨、温州等17个长三角城市取得28个项目。上海地价太高,竞争激烈,中小房企在拿地上处于劣势,中梁深耕周边三四线潜力城市,谋求机会布局上海,符合企业发展布局。

越秀:2012年越秀收购广电昆山花桥地块的51%权益,顺利进入环上海热点城市昆山,随后又于15年在花桥合作开发第二个项目。同年8月越秀房地产信托从凯雷手中收购上海宏嘉大厦,正式进入上海市场。


另辟蹊径,寻找投资突围的方式

当然除了招拍挂市场外,企业也可通过收并购、合作开发、旧城旧改的方式,达成深耕上海,布局一线的目的,如万科收购上置某项目楼盘使其内环布局战略成功落地,亦如朗诗联合中信资本开发旧楼改造项目,另辟蹊径,在沪谋求新的发展空间。

总之,上海作为各大房企的战略高地,土拍激烈、溢价高企将是常态,虽然宅地竞拍难度较大,但仍有多种拿地模式可以思考。12月土拍到底那几家企业能够如愿以偿,让我们拭目以待。

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