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年终盘点:6000亩用地名花有主,明年迎来企业元年?

发布时间:2016-12-02 16:01浏览次数:100Tags:CricBigDataZZ

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还记得9月份低调释放出来的年底供地计划么,爆料消息称“今年年底前郑州市主城区将集中供地6000亩”。

第一部分:6000亩土地供应

间隔10天也就是9月30号,郑州市国土资源局发布了“郑州市10-12月住宅用地供应计划预公告(第一批)”

公告显示,计划推出的第一批住宅用地共计115块,面积合计6731.37亩,其中棚户区改造用地面积4930.55亩,其他商品住宅用地面积1800.82亩。

而今天距离公告发布正好满2月,也是2016年的最后1月的开始,按照土地挂牌1个月的周期计算的话,在今天之前挂出来的土地成交是算在2016年,能不能满足之前的供地计划?对市场实际问题能解决多少?今天我们来说说,

先看看供应,从公告发布后,国土局共挂牌39块住宅用地,分5批推出,地块明细如下;


(点击查看大图)

注:148号土地是高新区朱砦村的安置配套土地,149号土地为北斗云谷产业区的高端人才公寓配套用地。

换个表现方式

即目前已出让地块主要以金水区和惠济区的城改地块为主,且其中大部分地块项目已经名花有主,另外以经开区和郑东新区为主的净地主力供应区域出让为0,也侧面反映出当局者对于控制地王的决心。

从统计结果来看,截止到目前为止,累计有2421.6亩住宅用地等待出让,与9月释放的年底6731亩住宅用地还有段差距(也有说供地数为6559.62亩,笔者没有找到官方信息,暂且忽略),可以说仅完成了36%

不得不说,相关部门的文字游戏玩的不错,为了压制由地王引发的市场恐慌心理,借媒体渠道以爆料形式释放出年底前主城区集中供地6000亩住宅用地的消息。注意,是供应,而不是出让。不官方,不正式,所以完成率就无从查之了

笔者甚至开始怀疑,官方所说的“年底前”会不会是今年春节前,这样的话,至少还有28天可以去实现目标。可怕的文字游戏。不管怎样,2016年底的一场土拍大戏就全看上面的39块住宅用地了。

根据出让公告显示,此次出让地块均采用《郑州市国有建设用地(住宅)使用权网上挂牌交易限价竞买暂行办法》(郑政办文〔2016〕87号)规定的方式确定竞得人。

也就是全部按照10月31日公布的郑九条细则出让!就是说接下来的一个月内郑州即将上演熔断戏码。

第二部分内容:政策对市场的影响

之前讲过对市场影响最大的有限预售证,限购,限贷,限地价4方面。而前3方面内容已在上篇文章讲过,今天就着重讲下限地价的影响,也会顺带提下政策窗口期。

政策内容回顾,

限地价

发布时间:9月15日凌晨

政策内容:郑东新区、经开区,报价超过50%溢价率时,采取“限地价,竞房价”,即地价确定,参与网挂的竞买人现场竞综合房价,综合房价报价低者为竞得人。

市内五区及高新区报价超过50%溢价率时,参与网挂的竞买人进行最后一次现场报价,依据挂牌须知等相关规定,确定竞得人。(居住用地及兼容居住用地)

◆发布时间:10月31日

政策内容:

当第一环节竞价超过起始价的150%时,网挂系统报(竞)价中止转到第二环节。

第二环节时,郑东新区、经开区采取竞综合房价方式确定土地竞得人;金水区、管城回族区、二七区、中原区、惠济区、高新区采取一次竞价方式确定土地竞得人。

也就是说,这9宗地块都将在报价达到起始价的150%时,达到熔断点。(住宅用地

政策的具体目的和作用有多少?

“限地价,竞房价”的政策,对于开发商来说是一记猛锤。为开发商所拍的土地设置最高售价,最高价就以网挂报价超过50%的溢价率为准,竞买人要报出未来在该地块上建设的商品房销售价格,承诺销售价格最低的就是竞得人。这种方式可以非常有效地打压“地王频出”的态势,可限制了未来售出的价格,可以有效地抑制房价过快上涨。

土地是房企赖以生存的根本,没有土地储备或无地可拿,也就意味着死路一条。在地王频出的时候硬着头皮拿地,首先考验的是房企的资金实力,而在当下的条件下,就非常考验开发商的开发能力了。为了获得地块,把售价报低,房企未来如何在利润、品质和成本之间取舍也是个问题。在这里可以想象下此次推出的这39块用地为何大部分是城改用地了,因为名花有主,此处不多说。

这项政策只针对郑东新区、经开区,目前土拍凶猛的区域,也是政府分区调控、对症下药之举。只是,在遵循市场规律的前提下,这项政策的执行难度以及维持时间还有待观察。净地依然是香饽饽,想拿净地的不要急,窗口期马上就到。关注净地集中供应区域,现在不晚,未来还有的玩。

再看10月底,自10月31日的 “熔断”机制出现后,拍地几乎成为了技术活儿

与全国相比,郑州也只是土拍市场持续高热的情况下推出‘熔断’机制的城市之一,但不同的是,其他城市在“熔断”机制后均有住宅用地进行过拍卖。从他们的情况来看,这些优质地块大多数都因为“熔断”的存在出现了流拍。

而反观郑州的土拍市场,从9月14日郑州第一次提出熔断来看,至今也有两个半月的时间,住宅用地基本是零供应。这其中原因自然与“熔断”机制的推出有着莫大的关系。

而至于政府提出的10-12月份郑州将供应的6000多亩土地,即使是棚改面积已达到4758.8亩,其他商品住宅面积只有1800.82亩,对于市场来说可谓杯水车薪。这对于本来土地资源就稀缺的市场来说,无疑更增加了需求端的恐慌。

如此来看,楼市“熔断”机制是否有必要?

早在,苏州5月搞土地“熔断”时,易居中国执行总裁丁祖昱就曾评论到“地价过高即流标”既不治标更难治本,还增加了恶性竞争故意流标的可能。而从实际情况来看,事实也确实如此,那些熔断的地块大多超限流标了,到头来落得一场空。

也有业内对现在的土地市场提出建议:

1、集中拍卖土地。每月、或每几个月设置一个土拍日,将十块二十块地一起拍卖。增加每次出让土地的数量,可以相对减轻房企的竞价心理,不至于每块地都太过拼命;而适度减少土拍频次,也减少了地价一再上涨的窗口,避免出现价格“节节攀升”的局面。

2、短期内增加土地供应。一般而言,城市各年的土地计划出让规模都相差不大,但对于当下供不应求的市场困局,可考虑适度增加今年土地供应指标,“挪用”一下未来的土地指标,以此对供求关系做削峰填谷,抑制短期内地价的过快上涨。

3、调整规划增加住宅。目前土拍最大的问题是宅地供应不够,能够调整规划增加住宅供应是最好的方法。

当昨天一条“土地供应从紧,认房不认贷管用吗?”推出后,某知名企业投资口负责人评论到,土地供应跟不上,投资属性抹不掉,房价越调越失控,我想这才是事实的关键

所以说,此轮的土地供应侧调控,目标仅仅只是不让敏感期内再出地王而已!

土地市场和住宅销售市场一样,供不应求时,房价就会蹭蹭往上,土地供应偏紧时,地价自然扶摇直上。只要在一定周期内,持续供应适度、合理的土地,地价又何须调控?

如此再看年底的这6000亩土地供应,分批次供应,出现熔断,方便统一组织现场竞价,提高政府办事效率。有节奏有计划的供地,既满足了全国控地王大势,也顺势平定了民心。

至于市场现状,缺地的还缺地,房价也没有因调控下跌,或许由此可以理解,限地价政策基本可以理解为短周期内的安抚恐慌情绪的一个手段而已。过了这一段时间之后呢?到时再说。至少从文字上区域地王已基本杜绝。

看另外一个数据,

2016年郑州市经营性用地(住宅,商办)已供应8852亩,完成了年度供应计划的20%(本来今年供地计划较去年增长了208%,徒劳了),和去年的58%的完成率差38%,主要基数太大,如果按2015年的供地计划计算的话,完成率为60.5%,这样看来,今年供地还是挺多的至少已经高出了去年三百多亩。

从已释放信息来看,为保持市场健康、平稳、有序发展,接下来三年的郑州供地基本维持在2014年左右水平,整体土地市场资源还是严重稀缺。想拿地的还是尽快考虑吧。

看成交,2016年1-11月郑州市经营性用地(住宅,商办)成交6416亩,完成率72%,如果上面的39块用地顺利成交的话,基本接近100%,比去年的91%,已经好很多。

结语:最近不断有朋友提到,自己公司的地块马上要出让了。联想到这已推出的2422亩用地大部分名花有主,甚至是部分企业首次入郑的砝码地块,不禁暗想,明年郑州会不会迎来企业元年?知道却不能说透,请见谅!最后一句,调控,主要调的是民心,控的是局势。

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