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供不应求!11月高端住宅热销拉升武汉房价

发布时间:2016-12-02 13:01浏览次数:100Tags:湖北地产联盟

一、武汉市商品住宅新增供应分析

2016年11月份(11月1号-11月30号),据亿房网研究中心的统计数据显示,全市商品房新增供应219.47万方 ,其中主城区166.76万方,远城区52.71万方。

全市商品住宅新增供应161.78万方,环比10月份减少了22.5%,同比减少25.7%,其中主城区新增供应111.38万方,环比减少27.0%,同比减少31.8%,远城区新增供应50.40万方,环比减少10.5%,同比减少7.6%。

市场供应方面,尽管本月限购政策再度加码,但由于前10个月多数房企已经完成全年销售任务,同时,房企对价格上涨的诉求与政府对房价控制的决心两者之间的矛盾还未形成平衡点,本月市场供应节奏反而再度放缓。

分城区来看,新政对市场供应结构影响十分明显,本月限购区域商品住宅供应88.11万方,环比减少36.5%,而非限购区域供应73.67万方,环比反而增加了5.2%。

从各片区商品住宅的新增供应来看,本月有多个片区出现零供应,住宅供应相对集中,尤其是江夏、东西湖片等非限购区域,供应量均超过20万方。

从主城区商品住宅的环线供应情况来看,本月内环仅有万达御湖壹号有房源入市,内环供应量环比锐减89.2%;一至二环因王家墩CBD板块多盘入市,住宅供应增加了44.3%;二至三环以及三环外主城区供应均有回落。

二、武汉市商品住宅成交走势分析

2016年11月份(11月1号-11月30号),据亿房网研究中心的统计数据显示,全市新建商品房共成交32180套,其中商品住宅成交22553套,经济适用房、双竞双限房、福利房等保障房项目成交3759套,商铺和写字楼等其他非住宅成交5868套。

全市商品住宅成交量环比增加10.8%,同比增加3.0%,成交均价10990.62元/平,环比涨至7.6%,同比涨幅24.3%。

(注:从2014年开始,武汉楼市分析报告中的新建商品住宅统计数据将剔除经济适用房项目及保障房项目,故成交套数和成交价格在做同比和环比时会出现一定的偏差)

1.武汉主城区商品住宅成交情况

11月份武汉主城区在售楼盘202个,成交均价13020.90元/平方米,较上月价格水平上涨257.69元/平方米,楼市价格环比涨幅2.0%,与去年同期相比增幅34.1%。本月主城区销售套数15117套,较上月增加3095套,增幅25.7%,平均每天销量为504套,与去年同期相比减少了13.2%。

十一月份武汉主城区量价齐升。十一月份,据亿房网研究中心统计,新政影响持续,捂盘惜售现象有所好转,主城区在售项目的数量较上个月再度增加了8个,而由于政府对新入市房源价格上的控制,不少项目出现开盘价低于周边二手房的房价倒挂现象,性价比相对提升不少,故有购房资格的购房者纷纷加紧出手,本月成交量较十月份明显增加。

价格方面,由于三大中心城区成交量均有增加,且武昌中心区有大量高端住宅成交,本月主城区房价再度上涨,不过出于限购区域的东西湖片大量新房成交,主城区房价涨幅较小。

从价格段成交结构来看,本月万元以下价格段房源成交量环比增加了74.7%,10000-20000元/平价格段房源成交量均有回落,而2万元/平以上高端住宅成交量则激增327.6%。高端住宅以武昌中心区的金沙泊岸成交量最高。而万元以内房源则以东西湖片和白沙洲片为主,恒大嘉园、新城璟汇、武汉复地悦城、清能清江锦城等项目成交量均在400套以上。

十一月份武汉市主城区每周楼市走势图:

从周度销售情况来看,11月15日限购加码的政策影响对楼市量价走势影响非常大。限购加码前,成交量持续增加,中心城区多个项目在第二周政策落地前扎堆入市成交,其房价也持续上扬,第三周则是翘尾因素影响,主城区房价加速上涨,到了月末,成交量遭到腰斩,其房价也大幅回落。

受备案因素、计算周期、以及部分楼盘退房影响,周成交总量以及个别楼盘周成交量波动较大,周走势累计数据与月度数据存在较大误差,月度数据以月度走势图为准,周走势图仅作参考。

2、主城区分片区商品住宅成交均价及销量情况

从主城区各片区成交均价来看,汉口方向,汉口中心区的电建地产盛世江城热销484套,福星惠誉福星华府成交296套,销量略有回落,而中建御景星城成交量高达466套,杨汊湖板块新房大量成交,其片区房价小幅回落;古田片则是纯新盘蓝光林肯公园热销526套,大幅拉低其片区房价;二七后湖片本月以美联联邦生活区二期美联城仕成交282套最多,而堤角岱家山区域各楼盘成交量全面回落,融创融公馆以及盛景天地公馆两个纯新盘均热销200套左右,明显拉升片区房价;东西湖片作为非限购区域,本月多个项目扎堆入市,恒大嘉园成交562套,新城璟汇成交454套,远洋世界三期在水一方、鑫城宜居、华星融城等多个项目成交量超过200套,片区房价小幅回落。

武昌方向,金沙泊岸成交982套遥遥领跑全市,而万达御湖壹号高端大平层成交59套,与10月份持平,武昌中心区房价持续上涨至新高;青山片本月无新房源入市,不过福星惠誉东湖城成交382套,较上月大幅增加,片区房价小幅上扬;南湖片也无新房源入市,揽胜公园成交91套,而保利公园九里成交锐减,其片区房价小幅回落;白沙洲片本月多个项目入市,清能清江锦城成交494套,武汉复地悦城成交468套,片区房价继续向万元逼近。

光谷方向,光谷自由城、顺民宜盛花园均有超过100套的成交,新入市的光谷汇景成232套,不过成交户型以小户型居多,关山片房价反而略有回落;光谷东在光谷188国际社区成交回落后,朗诗里程、北辰当代优+、桃花源等多个项目以万元左右的价格入市,其片区房价大幅回落;光谷南则是达尚城成交364套,纯新盘长投绿城蘭园成交313套,中冶南方韵湖首府新房源入市成交明显拉升片区房价。

汉阳方向,汉阳人信汇四期天誉新房源成交259套,佳兆业滨江壹号成交126套,汉阳中心区房价也有小幅上扬;四新片本月成交全面回落,仅保和墨水湾成交过百套,片区房价较为平稳;沌口方向,万科翡翠玖玺成交312套,再度推升片区房价。

(注:为准确反映武汉楼市发展,2014年起,本研究中心对原南湖片、关山片及汉阳中心区三个片区进行了重新划设,细分为五个片区。具体划设说明:原南湖片以铁路线为界划分为南湖片(铁路线以东)与白沙洲片(铁路线以西);关山片为原东湖高新区三环线内;光谷东为东湖高新区三环外以东区域(含花山区域);光谷南为东湖高新区三环线以南(含藏龙岛区域);四新片为政府规划区域。重划片区暂不做同比)


从本月主城区各片区的销售情况来看,汉口方向,仅有二七后湖片成交量回落;武昌方向则是青山片成交量小幅下滑,而南湖片因长期无房入市,成交总量较低;光谷方向成交量全面增加;汉阳方向则仅有沌口片成交增加,汉口、武昌等中心城区成交量的显著增加,是本月主城区房价上涨的主要因素。

3、主城区环线成交情况

从11月份的主城区商品住宅的环线成交情况来看,与10月份相比,内环成交量大幅增加,不过由于金沙泊岸成交量较高,其环线房价反而回落;一至二环房价回落最为明显,主要是万科翡翠国际成交量明显下滑影响较大;二至三环量价较为稳定,而主城区三环外则受因光谷东房价骤跌影响,其房价也随之回落。

另外,从十一月主城区热销项目可以看出,与上月相比,本月有2个项目位于二环内中心城区,房价超过2万元/平,不过东西湖片、白沙洲片则有多个万元以内的项目成交量较高,从地理位置来看,白沙洲片属于主城区三环内,东西湖片尽管属于三环外,但拥有的配套也十分丰富,两个片区的房价甚至远低于三环外配套匮乏的光谷东、光谷南,其性价比非常高,是目前刚需购房者最为青睐的首选置业板块。

十一月武汉主城区商品住宅成交排行前十:

4.武汉远城区商品住宅价格走势

11月份,远城区在售楼盘146个,成交均价7072.51元/平方米,价格水平较上月上涨592.74元/平方米,楼市价格环比涨幅7.6%,与去年同期相比上涨24.3%。本月远城区销售套数7436套,较上月减少888套,降幅10.7%,平均每天销量为248套,与去年同期相比增加65.8%。

十一月份武汉远城区楼市量跌价升。从十月武汉楼市执行限购新政开始,远城区成交量较之前明显增加,本月政策再度加码,不过由于市场供应量较之前的高峰有所回落,其商品住宅成交量也有所下滑。不过房价方面,受江夏多个纯新盘入市成交的影响,远城区房价呈加速上涨的趋势。预计分区限购之后,远城区房价将对武汉楼市新成补涨趋势。

十一月份武汉市远城区每周楼市走势图:

从远城区周度变化来看,远城区的量价走势正好相反,成交量先抑后扬,房价则是先涨后跌,第二周因江夏新房源热销,片区房价大涨,进而带动远城区房价整体明显上涨,随后江夏房价仍持续上涨,至月末逼近万元/平,不过成交量却出现加速回落,远城区房价也因此下跌。

受备案因素、计算周期、以及部分楼盘退房影响,周成交总量以及个别楼盘周成交量波动较大,周走势累计数据与月度数据存在较大误差,月度数据以月度走势图为准,周走势图仅作参考。

4、远城区分片区商品住宅成交均价及销量情况

从远城区各片区销售价格来看,江夏的新华联青年城成交386套,东方雨林成交339套,加州橘郡洋房及别墅成交248套,江南新天地新房源成交176套,入市价格高达11000元/平,其片区房价上涨明显;黄陂本月有两个项目入市,其中联投汉口郡成交285套,天纵城成交238套,天汇龙城。武汉恒大龙城、万润橄榄城等多个项目成交量均在100套以上,片区房价小幅上扬;新洲目前价格十分稳定,本月保利圆梦城成交239套;蔡甸则因中城上品开盘热销346套,片区房价大幅上扬;汉南方向,新长江香榭澜溪成交266套,不过武汉绿地城别墅成交101套,片区房价仅微幅下滑。

成交量方面,本月黄陂、新洲以及蔡甸成交量均出现回落,尤其是黄陂,新入市项目的减少,影响其成交量锐减超过800套。目前由于政府对房价控制力度较大,不少项目有着“以时间换价格”的打算,加上时至年末,预计未来的市场供应仍将偏紧。明年3月份起或有好转。

三、武汉土地市场月走势分析

2016年11月,武汉土地市场共举行1场招标,1场网上拍卖会,1场现场拍卖行以及2场工业用地网上拍卖会,共推出土地21宗,实际成交21宗,成交面积约144.89万平方米,土地出让金总计197.88亿元,平均楼面地价5642.90元/平方米。

供应方面,本月供应方面,本月为楼市新政后的首场土拍,住宅类用地供应量明显增加,而工业类用地数量大幅减少,21宗出让用地仅4宗工业用地,住宅类用地达到12宗,供应面积占当月总供应面积的78.6%。

需求方面,尽管本月有较多的住宅类用地出让,不过由于地块的稀缺性,以及出让区域新建商品住宅库存量低等因素的影响,多宗地块遭到房企的争抢。其中黄陂四宗住宅类用地均达到封顶价并进入评标,东西湖片一宗地块也进入封顶价,而汉阳区杨泗港地块则以69.9%的溢价率创下了当前的总价地王。

本月重点地块为位于汉阳区杨泗港地区新港长江城启动片的P(2016)118号地块,该地块分为K、J、F、G四块地,由于一线滨江,且地块东侧即为复地海上海高端住宅项目,获得了多家房企的关注,地块的起拍总价为65.14亿,封顶价则高达122.15亿,故有多家房企组成联合体参与竞拍,最终参与报名的房企有中建越秀联合体、金茂招商联合体、万科、华润、碧桂园武汉区域公司、中海、平安等7家,最终由平安以110.65亿获得。

总体来说,自2012年土地出让高峰后,武汉土地出让逐年减少,而武汉楼市成交量却持续攀高,导致当前新房库存量非常低,市场供不应求,进而推动房价大幅上涨,故未来将会加大土地供应量也在本次新政中重点提出,下个月武汉还将有汉正街地块出让,年末的武汉土地市场将非常热闹。

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