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孙宏斌:中国房企的投资逻辑和风险控制-手机腾讯网

发布时间:2016-12-01 00:00浏览次数:100Tags:[db:tags]

“无论是对购房者、开发商还是银行来说,这次的宏观调控都是好事。”11月23日,在民生银行主办的“中国不动产金融年会”上,融创中国董事长孙宏斌谈到近期楼市的宏观调控时表示。

10月以来,北京、上海等多个城市出台了房地产调控政策;11月初,多个热点城市的市场调控又再度升级。孙宏斌认为,地价越来越贵、房价越来越高,意味着风险越来越大,对企业的发展并不利,“所以我们对宏观调控是欢迎的。”

对当前经济形势和调控的严峻程度,孙宏斌谨慎而不恐慌。他认为,即使在下行期,中国向好的经济大趋势并没有发生变化,房企的投资逻辑也始终没有变化,所以即便在波动周期内,企业仍然能在时间和空间的错配中寻找发展机遇。

“无论形势如何不确定,房企的选择是确定的,做好两件事就行:买对地、盖好房。”孙宏斌表示,地买错了,盖什么房子都错;地买对了,如果再能够把产品和服务做好,把品牌做好,无论形势再差,企业也能够获得良好的发展。

拿对地、盖有品质的房

截至2016年10月底,融创中国实现合约销售金额约1080.3亿元,同比增长91%,提前跨入千亿房企俱乐部,也成为三年来首个新晋的千亿房企。

“我们选择的都是供求关系比较好的城市,都是区域的核心、有人口汇聚能力和具有增长潜力的。”融创中国管理层在2016中期业绩会上透露,2016年全年可售资源达到1680亿元,分布在一二线健康良好的城市。

“买对地方、买对时间”,是孙宏斌认为房企首先应该做好的事情,“要充分认识中国城市发展、市场供需、宏观政策的发展规律和资源错位的不平衡现状,做好时间和空间上的选择。”房地产的投资周期较长需要两三年时间,所以“提前做好判断”是关键。

如今再看融创近年来的城市布局,孙宏斌几乎踩准了每一次市场动荡的节点。2015年之前,房企们纷纷抢滩二三线城市,融创坚守少数几个一线城市并将业绩冲入房企前十,单城平均贡献近百亿;2015年,房企们开始回归一线城市,融创却悄然开启强二线城市占位,主要通过并购拿下大量项目,最终2016年二线城市迎来新一轮增长。数据显示,目前融创已经完成全国化布局,成功进入近30个一线及强二线城市,成功实现了在环渤海、长三角、珠三角、中西部的卡位布局。

先“拿对地”,再“盖好房”,两者缺一不可。孙宏斌认为,对本次调控的严峻程度很多人预计不足,随着调控逐步深入,购买资格和金融贷款的限制,市场预期终将发生改变。

但高端物业开发商依然有较好的发展空间。孙宏斌认为,虽然从整体收入房价比来看,很多人买不起房,但总有30%甚至10%的客群是对房子有更高需求的,所以坚持做高端和改善型物业的融创能够持续获得稳健增长。“客户原来能买多套房,现在只能买1套房,那一定选择会位置好、品牌好、品质好的房子。”

近年来,融创坚持高端精品战略,一方面,通过多年在一线城市的打磨,形成了一套以“壹号院”为代表的高端产品体系和质量管控体系;另一方面,2015年开始全面推进全产品周期、全生活周期的“臻生活”高端生活价值体系,不断提升产品的服务配套和品牌价值。

做好现金流和价值的风险控制

数据显示,截至今年10月底,房地产行业销售规模已经达到9万亿。孙宏斌判断,到10万亿后,房地产规模再增长已经很难,这时会加速向大企业集中。

目前来看,销售排名前100名房企的市场占有率为40%左右,去年前10名房企的市场占有率是17%,今年已经超过了20%。孙宏斌认为,未来5-10年前100名房企的市场占有率会达到70%-80%,前10名会占35%-40%,未来没有两三千亿都进不了前10名。

行业集中度提升的路径,一是小公司买地后挣钱退出让给大公司做,二是企业间的收购和兼并。“看不懂这个规律,很多企业容易从小而‘美’就变成小而‘没’了,美不了。”孙宏斌说。

孙宏斌指出,房企要做好两个风险管控,一是现金流,二是(土地)价值。“如果现金流没有问题,但是土地价值有问题,地买错了或者买贵了,转着转着也会转出窟窿来;如果价值没问题,现金流有问题,企业又活不下去。”

“如果价值没问题,现金流出问题,还可以通过市场方式解决,比如找融创收购。”孙宏斌表示,融创是市场公认最好的合作伙伴,“一是价格好谈,我们只要市场价,不占你便宜;二是不想卖了还可以退;三是你可以不全卖,转让50%~70%,你继续当股东,融创产品好、有溢价能力,大家可以共同发展。”

收并购是产业价值链的最高端,但在全世界的成功率都非常低。近年来,融创凭借专业与厚道,在收并购市场上积累了口碑品牌和实践经验,今年上半年新增的1990万平方米土地储备中,有2/3是通过收购、并购带来的。

对于当下房企的发展策略,孙宏斌也给出了建议,他认为目前很多人对形势的严峻程度预估不足,“如果企业有钱放到账上别着急花,借钱尽可能借能够穿越周期的钱,因为后面还有机会”。

孙宏斌认为,这是不确定经济形势下的确定选择。对于企业来说,认清土地价值,投资上做好时间和空间上的判断,产品和服务上做好品质和品牌,“任何形势再不确定,企业的选择和发展都是确定的”。

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