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惊呆!房产证上写了你名字,房子也未必是你的!

发布时间:2016-11-30 22:03浏览次数:100Tags:21财闻汇

一笔糊涂账,可不能含糊。

婚内“分房”

2010年12月小丽与小浩登记结婚。双方婚姻存续期间购买了北京市朝阳区一小区409号房屋,并于2011年登记为小浩与小丽共同共有。

买了房子,夫妻俩还签了一个《婚内协议书》,约定不论是在婚姻存续期间或离婚,房子都归小丽所有,银行贷款也由小丽来还。但这个协议签了之后,夫妻俩并没有办理产权变更登记。

但不久前,小丽小浩的婚姻却走到了尽头,不仅如此,两人还因为房子产生了纠纷。小丽起诉到法院,一方面请求法院判决她和小浩离婚,另一方面要求判决两人买的房屋归自己所有。

眼见要离婚,小浩开始反悔,他认为《婚内协议书》是不得已签署的;而且,这一婚内协议是他就夫妻共有房产对小丽的赠与,根据婚姻法司法解释的规定,在房屋产权转移登记之前他有权撤销赠与。因此,小浩请求法院依法分割夫妻共同财产,取得409号房屋的所有权,按40%比例给付小丽折价款。

一锤定音

法院经审理认为,小浩和小丽在婚后发生矛盾,不能沟通与谅解,夫妻感情确实已破裂,因此判决准许他们离婚。

对于房产,法院查明,409号房屋由小丽与小浩婚后共同出资购置,登记为共同共有。双方自愿签署《婚内协议书》,明确约定409号房屋归小丽所有,这些内容都是由小浩起草填写的,小浩对协议约定及执行后果应该是知道的。因此,该协议对双方具有法律约束力。

两人的《婚内协议书》是双方对婚姻期间所得夫妻共同财产进行的约定,而不是一方将个人房产给予另一方的单纯赠与行为,双方签订协议之后房产所有权归小丽所有,小浩不享有房产赠与撤销权。小丽要求确认409号房屋归其所有,剩余贷款由其偿还符合法律规定,应予支持。

据此法院判决409号房屋归小丽所有。

法官解析

现实中,离婚夫妻因为房屋、汽车等财产发生争议比较普遍,大多是夫妻俩约定将一方个人所有的房产赠与另一方,但没有办理房产过户手续,后双方感情破裂起诉离婚,赠与房产的一方反悔主张撤销赠与,另一方主张继续履行赠与合同。

对这类争议,应该受《婚姻法解释三》第六条的约束,在房产办理过户手续之前赠与方可撤销赠与,受赠方无法依据双方签订的协议获得房屋的所有权。

但是,对于小浩、小丽夫妻的争议却不能适用这一规定。因为409号房屋是小浩与小丽婚姻期间购买的房产,登记在双方名下,并非小浩一方的个人财产,而是属于小丽与小浩的夫妻共同财产。双方签订的《婚内协议书》对409号房屋的权属进行约定,属于“夫妻财产约定”,而非“夫妻房产赠与”,小浩不享有《婚姻法解释三》第六条规定的撤销赠与权。

根据我国《婚姻法》第十九条的规定,夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。由此看,夫妻财产约定,只要是双方的真实意思表示,不违反法律法规的强制性规定,亦不损害社会公共利益和第三人权益,即应认定为有效。即使没有办理物权转移登记,也不影响一方依据协议约定取得财产的所有权。

因此,尽管双方没有办理房产过户变更手续,但双方依然受该协议的约束,小丽在离婚诉讼中依据《婚内协议书》约定取得409号房屋的所有权。

问题来了:结婚买房,房产证上写谁的名字?

只写他,她也出了钱,万一之后闹纠纷,咋弄?

小夫妻,俩名字都写上,是不是让人觉得这还没怎么着,就彼此不信任了?这结婚买房,房产证上有没有你的名字真的有那么重要吗?

请看以下案例。

【大场景:当房产证上只有一个人的名字时】

情景1:他结婚前全款买了套房,这房子是他的?

答案:必须的!

解答:根据新《婚姻法》规定,他婚前全款买的房属于他的婚前个人财产,结婚后也不会自动转化为夫妻共同财产。所以,万一他结婚了,夫妻感情不和出现离婚,这套房子也仍属于他一个人。

情景2:结婚前,他贷款买了套房。这房子还是他的?

答案:那可不一定。

解答:根据《婚姻法》司法解释(三)第十条:“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。”

咱通俗点说就是,结婚前他买了房,房产证上写的是他一个人的名字。结婚后,他和她一起生活,赚的钱搁一起吃吃喝喝用用加还贷。如果有一天,俩人掰了,这房子咋分,俩人可以自己商量。

不能达成协议的,人民法院可以判决这房子归他,还没还完的那些贷款就成了他的个人债务。俩人结婚后共同还贷的钱还有房子相应的增值,根据《婚姻法》相关规定,离婚时由他对她进行补偿。

情景3:婚后他爸妈全款买了套房,登记在了他名下。这房子肯定是他的?

答案:是的。

解答:根据《婚姻法》司法解释(三)第七条,婚后由一方父母出资为子女购买的房子,产权登记在出资人子女名下的,可按照《婚姻法》相关规定,视为只对自己子女一方的赠与。也就是说,这房子还是他的哦!离婚时,另一方无权要求分割,咋说,就是连墙角都分不到。

【大场景:房产证上写着两人的名字】

情景1:这房子是他全款买的,这房子归他俩?

答案:不一定!

解答:“举个栗子”,大牛和小妞在结婚后全款买了套房子,房产证上写了两个人的名。但一旦他俩因离婚闹上法庭,如果说小妞没有证据能证明她买这房子时出了钱 ,这房产证上就算是有她的名字也是白搭的。在财产分割时,法官仍能判这房子归大牛。

情景2:俩人一起贷款买的房子,是他俩的?

答案:是的。

解答:如果这房子是他婚前贷款买的,婚后又加上了她的名字,那婚后这房子增值的部分和共同偿还贷款的部分,除夫妻双方另有约定外,应当视为共同财产。 如果这房子是俩人结婚后凑了首付,一起贷款买的,那自然也是共同财产,归俩人了。

情景3:这房子是他父母出钱买的,但写了他俩的名字,这房子是他俩的?

答案:如果没有“借条”,这房子就是他俩的。

解答:如果这个情景是真的,那么这房子将被认定为他俩的共有财产。如无“借条”等其他证据,父母的出资也将被认定为赠与夫妻两人的,归双方共有,即便是他俩闹离婚,父母也无权索回出资钱款。

房产证上添加孩子名字,到底有多麻烦?

各种流程和各种税费,让你想哭

很多人都认为,父母房屋加子女名字是天经地义,也是简单的事,更不应该需要费用。但其实真的没有那么简单。

从物权来讲,现产权人是甲一人,即房屋的百分之百产权属于甲,要在房产证上添加名字,也即意味着房屋的产权人从原属甲一人的变化为属甲乙二人共有。房屋登记部门在办理相应的加名手续时,会按照产权转移的方式来办理相关手续。

因此,在房产证上添第二人的名字,被添加人不管是子女还是父母(配偶属特殊情况)、或是陌生人,原理都是一样的,都是将原属于一个人百分之百的房屋产权,转移其中的部分产权(具体比例双方可约定)给第二人。

父母在房产证上加子女名,双方可约定具体的转移方式:买卖或赠与。买卖和赠与过户费用是完全不一样的,要根据房屋的面积、办证的年限、双方名下是否有房屋等因素来综合确定。


1、赠予方式如何在房产证上加名字?

直系亲属间的房产过户通过赠予的方式可以实现。目前房地产登记机构一般会要求先行办理赠与公证,但因直系亲属间赠与和非直系亲属间赠与需缴交的税费不同,对直系亲属间的赠与,申请人提供的赠与合同公证书中的证词应明确赠与双方的亲属关系存在。

只要提交了赠与公证书并证明其为直系亲属方可减免营业税、土地增值税、个人所得税,所以采用赠与的方式进行房屋过户加名的方式被多数人采用。

所需费用:

房产赠与需缴纳的税费由契税(评估价3%)、公证费(评估价的1%),及工本费(80元/户)、房屋交易管理费(每平方米3元),房屋评估费(评估价的千分之五)等组成。

另外,直系亲属之间赠与后,受赠人再转让房产的,不需要缴纳额外的税费。但如果是非直系亲属,再转让房产,则需要缴纳20%的个人所得税。

2、买卖方式如何在房产证上加名字?

以买卖的方式加名,过户需要提供资料主要有:房屋所有权证、买卖双方身份证明、房屋出售方婚姻状况证明、房屋核档证明、买卖契约以及其他房屋登记机构认为有必要提供的资料等。

房产证过户不经过房地产中介的话,须把合同的条款和违约条款写清楚,签合同时须房产证上面写名字的所有当事人在场,比如已婚状态需夫妻双方在场及签字,哪怕房产证上面只有一个人的名字。

材料都没有问题的情况下,到房产局,填写一些表格和一个存量合同,存量合同上面的金额一定要和签订合同上面的金额一样。材料都交给房产局,会有一个回执单,一定要在上面说明去缴纳税金的日期,一般需要十五个工作日左右。税金交清以后即可领取新房产证。

所需费用:

若父母通过出售给子女而完成过户,则属于二手房交易,卖方需缴纳的税费有契税、增值税、个人所得税和印花税四项。其中,契税跟赠与一样,都是评估价3%。

增值税及其附加税率为5.6%,不满5年交易的,按成交价或交易指导价全额计征;满5年的,普通住宅免征,非普通住宅按本次交易价格和房屋取得价格的差价计征。

个税,满5年且出具家庭唯一生活用房证明的免征,否则按普通住宅1%进行征收,非普通住宅按1.5%征收。

印花税按成交价或指导价的0.05%计征,现在有很多地方已经不收取印花税了。卖方交的其他费用还有交易手续费一项,3元/平方米,房屋评估费(评估价的千分之五)等。

在实务当中,房屋交易指导价是比较低的,比公证收费的基准价格肯定低。在某种程度上,通过买卖形式加名比通过办理赠与公证过户可以更省费用。

选择哪种方式,要视情况而定。大家可以咨询地税部门,计算相关费用后再作决定。

来源:央视财经

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