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金融街前三季净利同比下滑两成离开北京不会玩了|财报AlphaGo

发布时间:2016-11-30 22:03浏览次数:100Tags:投资时报

无论是天津、重庆还是惠州,该公司都未能再现当年于首都实现的辉煌,而公允价值收益的减少也影响了财报表现

文 | 《投资时报》记者 罗艺

以商务地产开发运营为主业的金融街控股日前发布第三季度财报。报告显示,今年1-9月,该公司实现营业收入84.65亿元,与去年同期相比增长13.20%,净利润实现8.04亿元,与去年同期相比则下降20.68%。

对于营业收入上升、净利润减少的原因,金融街控股祭出两方面解释,一是去年同期北京金融街中心改扩建项目竣工计入投资性房地产,未形成营业收入,产生公允价值变动收益为11.75亿元(税前);二是公司项目工程进展和结算存在季度间的不均衡,项目主要集中在2016年四季度结算。

在近年北京市场日趋饱和的背景下,从北京商业地产起家的金融街,开始向上海、广州、天津、惠州等城市扩张。但将北京金融街模式复制到其它城市并不如预期顺利,高价储备地块、去库存节奏缓慢以及净利润率持续下滑,无疑都将给该公司未来业绩带来压力。

销售节奏加快仍增收不增利

金融街2015年年报显示,公司目前的主要业务及定位为“以商务地产为核心,以住宅地产为基础,适当增持优质物业,提升全价值链运营能力。”

其中,商务地产这一主业是影响公司业绩的核心。自2010年开始,金融街开始调整发展模式,从最初单纯的土地开发向商业地产开发转变,此后再由商业地产开发转为“商务地产+住宅地产”,后向“房地产开发+持有经营”转变,形成了目前的发展模式。

根据金融街公布的数据显示,从2010年到2015年,公司分别实现销售收入162亿元、130亿元、205亿元、225亿元、130亿元和150亿元。其中,上述六年对应的商务地产销售收入占总销售收入比分别为37%、64%、46%、66%、56%和33%。

以销售额最大的2013年为例,其225亿元的地产销售额中,商务地产贡献了135亿元,其中,仅向招商银行、太平人寿出售的两个项目即实现收入近75亿元。

随后两年,公司整体销售业绩出现大幅下降。其中,2014年,商务地产签约额73.4亿元,同比下降51%。公司称,主要原因是部分项目受前期手续制约未按计划达到销售条件、部分大客户决策周期较长影响销售签约;2015年,金融街全年销售额大幅下滑,商务地产销售额在上年同比下降五成的基础上,仍出现大幅下滑。

在销售额下滑的基础上,2015年全年,金融街营收实现155.65亿元,同比下降29.37%;净利润达22.53亿元,同比下降23.03%。公司报告称,部分项目结算延后,影响了当期净利润。相关研究报告称,金融街以商务地产为主,商务地产从拿地到结算需要更长的周期,近两年商务地产销售下降,势必会影响一两年后的结算利润。

根据今年前三季度数据显示,公司前三季度实现销售签约额232亿元,同比增长185%,其中,商务地产实现销售签约额103亿元,占总销售额的44%。

尽管销售签约和回款增加,经营性现金流入显著增加,但报告显示,公司前三季度净利润仅8.04亿元,与去年同期相比,下滑两成。

公司报告称,前三季度营业收入上升、净利润减少的主要原因,包括公司项目工程进展和结算存在季度间的不均衡,此外,报告期内无投资性房产公允价值收益也导致利润率减少。在此之前,金融街的财务数据一度受益于由公允价值计入所带来的所有者权益增厚。

从2008年开始,金融街对公司拥有的投资性房地产采用公允价值对投资性房产进行了后续计量。一般而言,采用公允价值模式后不得再转为成本模式,而这会对公司利润造成影响。因此,从2009年开始,每年计入投资性房地产产生公允价值变动收益,都会对公司的利润数据带来影响。

根据《投资时报》记者统计,从2009年-2015年,金融街控股归属于上市公司股东的净利润分别为13.66亿元、17.82亿元、20.18亿元、22.69亿元、28.92亿元、29.27亿元、22.53亿元,而其采用公允价值模式进行后续计量的投资性房产公允价值变动产生的损益,分别为7.78亿元、3.53亿元、11.11亿元、12.25亿元、2.29亿元、10.3亿元和21.21亿元。

全国扩张压力犹存

随着北京商务地产和土地资源的饱和,加之投资性房产公允价值收益减少、规模扩张的驱动,金融街从2014年开始加大了住宅地产的比重,并加快了在上海、广州等一线城市买地节奏。

根据金融街官方网站显示,目前,金融街开发的项目主要分为商务地产、旅游地产和住宅地产三大类,进驻的城市主要为北京、天津、上海、惠州、广州和重庆。

记者查阅历年金融街年报了解到,2011年-2013年 ,金融街年增加储备土地约为40-60平方米。到2014年,拿地节奏加快,2014年期间在北京、天津、上海、惠州、广州、重庆共获取12个项目,权益投资额达160亿元,2015年在北京、上海和广州共获4个项目,权益投资额达126亿元。

从存货余额来看,金融街2011年到2015年,分别为318.63亿元、376.79亿元、427.9亿元、506.51亿元和649.15亿元,分别占同期总资产的53.35%、53.8%、56.25%、57.83%和65.68%。

土地本是房地产行业发展的必需品,但金融街前两年买地举动之所以受到普遍关注,主要是因为其所购入的多幅地块总价和单价溢价较高,给业界留下了较为激进的购地印象。

以2015年为例,金融街在7月以88.15亿元摘得上海闸北区上海火车站北广场“北三块”地块,溢价率50.12%。但直到今年8月,金融街在回复投资者提问时回答称,该项目目前正处在前期规划设计阶段,“公司将根据市场情况和项目开发计划,适时向市场推售。”同年9月,金融街以22.76亿元拿下广州海珠区石岗路地块,溢价率达85%。

在大举扩张中,金融街经营活动产生的现金流净额持续为负,从2010年到2015年,分别为-24.81亿元、-22.26亿元、-19.26亿元、-29.06亿元、-3.21亿元和-128.42亿元。截至2015年年底,公司净负债率达170.62%。

金融街相关高管此前透露,在可预期的未来,深耕一线城市将是金融街不变的方向。这也与早前金融街进入到二三线城市业绩不如预期相关。

《投资时报》记者查阅金融街年报发现,2014年至2015年,按区域划分的金融街营业收入,除北京较为稳定外,天津、重庆、惠州区域变化幅度较大。其中,天津、重庆业绩2014年分别下降45.5%和26.1%,惠州下降55.8%。2015年,重庆区域营收在2014年基础上出现较大幅度上升,但毛利率下滑8.94个百分点至7.96%,天津、惠州区域营业收入略有提升,但毛利率均出现下滑。

2016年中国加大一线城市房地产调控力度,相关分析认为,这一波调控至少会持续至2017年下半年。深耕一线城市,并在住宅项目上加大投入的金融街,未来在住宅业务上业绩将继续承受压力。而对于商务地产,分析称,商务地产资金密集、回收周期长的特点,将继续给金融街业务规模的扩张带来一定的限制。

(完)


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