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调控下卖房难,改做这种产品,投资100万起,年化收益却高达30%

发布时间:2016-11-30 16:01浏览次数:100Tags:明源地产研究院


冬天来了,春天确实不远了,但并不是每一朵野百合都有春天。面对行业集中度的提高(巨头份额急速扩大)和调控的双层夹击。若往前看,虽然每年还有10万亿级的市场,当时除了细分再细分,留给中小房企生存的空间着实不多;可是,如果往后看,则还有一个150万亿级的市场。光是青年租房这一个细分领域,目前的市场规模已超万亿!其中,经营得好的长租公寓年化收益竟高达30%以上!


存量市场空间高达150万亿

长租公寓市场超万亿

过去这些年来,各路唱空房价的专家都被打脸,除了我国政府对市场的强大掌控力之外,还有一个最大的逻辑就是,中国正处于快速的城市化进程中,这个进程至今仍未结束,但城市化完成终究只是时间问题。

围绕150万亿存量市场进行创新,市场依然很大

去年以来,楼市的画风骤然从去库存到一二线城市轮动上涨,让许多人始料未及。楼市“一万点的言论”顿时又风靡起来,而增量市场似乎又没有了尽头。

或许,未来中国一线城市的房价真的会超过香港和纽约,不过,能够享受到这种红利的房企将极其有限。与此同时,增量市场只会慢慢收窄。当前的中国房地产已逐步进入存量时代。

尽管今年我国新房的销售总额将达到10万亿,但新房的销售总有一天会萎缩。根据发改委公布的“十三五规划”纲要草案,2015年中国常住人口城镇化率为56.1%,到2020年,要达到60%。按照城镇化率每年提高一个百分点计算,2030~2035年,中国将完成城市化,届时,中国将进入深度存量市场。

进入下半场,房地产将是现在的150万亿,以及未来可能到300万亿的存量房。未来,房产不但能买卖、能抵押,还能变成金融产品,房屋产权的拥有者可以是一群人,房地产与新金融将紧密的结合在一起。

▲ 来源:陈劲松演讲PPT

更进一步的说,将来,内容会取代功能,因为基本的功能大家都差不多,但是场景却是可以不一样的。围绕着房子和业主的各种服务,将诞生众多的新行业和几百家独角兽企业。

青年租房市场规模已超万亿,但是吃螃蟹者还少

租房是存量运营里最常见的一种模式。相关报告显示,目前国内青年租房的市场规模已过万亿,闲置房8000万套左右。而国内仅有的几十家长租公寓品牌运营商,控制的房源不到整个市场的3%!

当然,一些房企的负责人跟明源君说,长租公寓并不赚钱。明源君只能说,说这种话的人并没有深入了解这个市场。

第一看现象。自2013年以来,进入长租公寓领域的风投机构数量、投资金额、活跃程度都达到历史高点。资本不是傻子,无利可图,怎会蜂拥而入?!

第二看盈利。如果将长租公寓分成两大类的话,明源君姑且认为一种是生意模式,一种是做商业模式。说长租公寓不赚钱的, 基本是商业模式,即拿了风投的钱,此类品牌运营商的经营目标是抢占地盘、迅速做大规模,提高估值,而后才考虑赚钱的事。至于生意模式,则一开始就赚钱,采取蚕食的方式,逐步扩大规模。

上周,明源君和小伙伴一起组织了一期房地产金融创新沙龙,参会的是各房地产开发商、金融公司、公寓运营商的老总。这些业内人士透露的数据令人吃惊——生意模式下的长租公寓,年化收益率可以达到30%,甚至70%!相较之下,房地产开发的利润显得十分的可怜——今年上半年,135家上市房企的净利润率只有8%左右。


长租公寓100万都能干起来

但可选择的城市有限

此前,明源君探讨过3000亿之后的市场怎么玩,分析了特色小镇、创新空间、民宿等细分领域,一个比一个小而美。不过,以上这些似乎都没有长租公寓这么小而美。

在明源君前面提到的房地产金融创新沙龙上,投筹网CEO樊旭表示,投筹网会以少量的资金扶持一些有潜力的小型长租公寓的创业者,其指的少量资金是100万左右。

100万,对于重资金行业的房地产来说,简直就是九牛一毛,即便对小房企来说,也是小菜一碟;不过,对于一开始就赚钱的项目来说,100万已经够了。

可是,樊旭同时强调,投筹网基本只关注深圳的,北京和上海有好的可以考虑。这就涉及到了该模式的局限性——可选择的城市比前面几种模式少了很多。或者,换句话说,要想涉足长租公寓应该怎么选择城市。目前来看,深圳是最理想的市场。

注: 北京2000年、2001年和2004年商品住宅竣工面积没有查到,使用的是商品住宅销售面积(2004年)或“商品房竣工面积×65%”推算出来的(2000年和2001年)。

首先,深圳的存量房规模足够大。

2000~2014年,北京竣工的商品住宅总面积为2.6亿平米,上海为3.08亿平米,深圳则只有7057万米。截至2015年,深圳建成的商品住宅面积总计只有1亿平米。

不过,深圳还有大量政府建造的非房地产开发项目,明源地产研究院(mydcyjy)统计得出1979年~2015年,深圳非房地产开发项目面积约为1.75亿平方米。按照73%的比例,住宅类面积约为1.28亿平米。

还有一块是违法建筑,深圳市规划国土委主任透露:截至2015年底,全市违法建筑共4.26亿平方米,其中,住宅类建筑面积1.76亿平米。

简而言之,深圳住宅分为三大类,一共4.04亿平方米!而深圳市政府计划,未来5年减少2亿平方米的违法建筑。这意味着每年要释放出来4000万平米的违法建筑,这是任何一个城市都么有的!

其次,深圳的人口流入速度巨大。

虽然根据官方公布的常住人口数字,2014年底北上深分别是2152万、2426和1078,但深圳实际人口已十分接近京沪。对此,深圳官方也不否认,主要领导已公开承认深圳实际管理人口超过2000万。

同时,年轻人口还在强劲增长。2014年,北上深小学生招生人数分别为15.3万、16.34万和16.25万,深圳增长强劲。高房价下,人口增长带动租房需求。

最后,租金上涨的幅度十分惊人。

根据58同城发布的《2016上半年租房市场报告》,租金方面,上海、北京、深圳的月租金均超出4000元。

QQ大数据基于8.53亿月活跃用户分析得出《2016全国城市年轻指数报告》,数据显示,一线城市平均年轻指数最高,达到79,其中深圳以年轻指数89分成为全国“最年轻”城市。

▲ 来源:明源地产研究院、QQ大数据

高收入、高技能、高学历的人才倾向于选择中高端的普通住宅,或者面向白领的服务式公寓,这使得房屋平均租金面临长期上涨的压力。

选定城市之后就是选地段。早期,蘑菇公寓多选择在4万/㎡的小区里拿房,不过后来发现如果地段不好,拿的便宜,但是空置率高,还是不好赚钱,因此,改为基本都在地铁沿线拿房。

新派公寓更是直接喊出了“年轻时就该住在都市的心脏”的口号,以满足租户在30分钟之内解决生活、工作、娱乐的标准拿房源。这个逻辑跟特色小镇、民宿、创新空间的逻辑基本类似,这里不再赘述。如果大城市偏远的地方可以做公寓,那三四线城市的房子也不会过剩了。


购买或包租的模式过重

开发商想玩要打好金融牌

做长租公寓需要有存量的房子,但是其和房地产开发是两套不同的逻辑。

无论是特色小镇、创新空间还是民宿,如果站在开发商的逻辑,更多的是拿地开发,然后卖掉或者运营;或者是已经开发完的库存,通过运营进行盘活。

万科一直在做极小公寓,其造出12平、18平、25平极小全能百变公寓,更有25平、37平loft设计,麻雀虽小、五脏俱全。

这种产品主打单身群体或创业初期的事业青年,主要有两大特点:一是极高的实用率,功能可以多变为工作、休息、聚会三个模式,模式之间还可灵活转换;二是更低的总价可以让更多的年轻人买的起房。

万科的玩法还是面向增量市场。对于存量市场来说,第一种方式是采用购买或包租的方式盘下房源;第二种是利用金融杠杆,“用钱铺路”,同时分散风险;第三种方式是直接把模式变成轻。

传统方式是大规模的拿房源,拿到之后重金投入装修,置办家具、家电等。

这种模式比较重,导致其资金压力较大,一旦运营跟不上,空置期过长,则利润微薄甚至亏损。

当然,在市场刚刚兴起,拿房成本不高的情况下,购买或者包租模式可以强控房源,享受后续升值带来的红利。

比如蘑菇公寓与房东签下5~10年的租房合同,在对房子进行一定的标准化装修,然后采用N+1模式,划分成单间卧室的产品形式对外招租。这个过程中,蘑菇公寓享受了两方面的盈利:1、中间的价差;2、对房屋再装修创造的溢价。

深圳部分做长租公寓市场的江西帮甚至可以做到年收益70%!因为其在早先以极低的成本拿到了大量房源。长租公寓还是个传统行业,最终拼的还是运营效率和资金使用效率!

可是,市场热起来之后,这种模式容易变成一种“包袱”,比如某TOP5开发商子在深圳血拼拿下一片房源就面临亏损的窘境,因为价格太高了!

流行的方式在于利用金融杠杆,做大规模,提高估值,同时有效分散风险。

1.VC/PE,股权融资,迅速扩张

利用金融杠杆(股权融资)实现快速扩张,是目前长租公寓行业内最常用的手段。资本的介入,为长租公寓运营商提供了扩张的动力。

比如,蘑菇公寓凭借当年收获的两轮融资将房源迅速从0扩张至5000间;YOU+国际青年公寓,在获得雷军的1亿元A轮融资后,瞬间引爆,房源数量从几百间激增至近3000间。

2、做成类REITs模式的金融产品

王戈宏(新派公寓创始人)与阎焱(赛富基金合伙人)共同发起“赛富不动产基金”,赛富基金注资青年乐(北京)企业管理有限公司,后者为新派公寓的运营管理公司。

赛富不动产一期基金以2.2万/㎡的低价在北京CBD整栋买下森德大厦,将此楼改造为新派公寓CBD店。之后,赛富不动产基金将新派公寓CBD店分拆份额,以基金的方式发行给32名LP投资人,新派公寓在其中仅投入了1%份额,近乎零投入;

每年,新派公寓向赛富不动产的LP支付不低于3.5%的回报;四年之后,一期基金到期,LP的股权将会被散售或者整售。赛富不动产为此做出一份股权回购协议,约定以4万每平米的价格来回购。测算下来,赛富不动产的一期产品收益率已接近16%!成功打造了金融+品牌+模块化复制连锁的发展模式。

3、发售理财产品、或采取众筹

去年,YOU+国际青年社区与P2P公司懒投资合作,以房屋租约产生的现金流为标的,将其变成若干个固定收益产品,融资期限1~12个月,年化收益率为7.5%~12.5%,在懒投资官网上进行投放,引发疯抢。

之后,YOU+又与互联网众筹平台一米好地合作,将众筹模式和租房需求结合。租客以“预存租金”的形式参与众筹,获得的回报以“租金折扣”形式体现,最低参与门槛仅为8.8元。不过,这种方式更多是出于宣传和招租的需要,实际募资金额有限,You+当时只计划通过众筹募资34万元。对YOU+动辄上亿的拿楼成本,根本不值一提。

4、发售理财产品、或采取众筹

蘑菇公寓与平安银行、中国银行和浦发银行合作,开发出“蘑菇宝”。租客只要选择了蘑菇宝,就不需要付三押一,每个月把房租打给银行即可。而蘑菇公寓将从银行一次性获得该租客的全年房租,仅需向银行支付一定金额的利息。

这种方式既让租客免除了付三押一的老模式,又让蘑菇公寓提前锁定未来的现金流用于规模扩张。而对银行来说,不但收获了大量潜力优质的年轻信用卡用户,还能获得稳定丰厚的租金贷款收益,因此银行也会在利息上给予长租公寓相当的优惠。

此外,公寓运营商开始与上游的家具家电商展开融资租赁合作,以解决“重资产”问题。比如,海尔已经与各大优质公寓商接洽,为对方提供“家电的金融租赁”服务。根据公寓企业所需的家电量,海尔设计相应的租赁解决方案,帮助公寓运营商变“轻”。

彻底解决重资产而且一开始就赚钱,最好的方式还是一开始就把模式做轻。

目前,被长租公寓行业公认的“轻”模式是托管模式,即房东将公寓委托给运营商进行出租和租后管理。在托管模式中,运营商只需承担一定的管理成本,资金压力大大减轻。

比如优客逸家与保利新天地合作,为其LOFT产品提供托管服务。购买该LOFT产品的客户,只需每月向优客逸家支付租金的15%,即可享受到优客逸家的宜家精装、出租和租后管理、房屋维修四项服务。合屋采取的也是类似模式,其CEO罗凤鸣直言无资金压力。

▲ 窝趣趣味乌克丽丽教学活动

铂涛集团的窝趣轻社区,采用的则是直营+连锁加盟的模式,以此聚拢一大批区域的小型公寓运营商。这些小型公寓运营商手中的房源少则十几套,多则几十上百。但既缺资金,又没有品牌知名度,难以快速发展。而一旦加盟窝趣,凭借窝趣团队的连锁酒店从业背景,以及在“供应链”、“连锁管理”方面的优势,不仅可以免去后期运营的成本和精力,而且还能收获一定的品牌溢价。


作者:明源地产研究院副主编 艾振强。探讨及交流,可添加作者微信:arunme;添加作者微信请注明姓名、公司、职位。

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